שמאות לפני רכישת דירה, למה זה חשוב כל כך?

הבעיה הגדולה

ואז קורה מצב פסול בו השמאות נעשית אחרי הקניה (אחרי שחתמת על הסכם הקניה), ולפני קבלת המשכנתא, הבעיה הגדולה כאן שהשמאות עברה למעמד נמוך של משהו שצריך / שאין ברירה לעשות כדי לקבל את המשכנתא, במקום שהשמאות תזכה למעמד ראוי ומכובד כמו תפקידה החשוב והמכובד, שהיא תהליך בדיקה מקדים חשוב ביותר של הנכס שאתם עומדים לרכוש.
כזה שמגלה לכם, את כל מה שאתם צריכים לדעת, סליחה…!, את כל מה שאתם מוכרחים לדעת לפני והדגש הוא על לפני! שאתם קונים דירה, כי אחרי שקניתם הסיפור נגמר, קשה מאוד לסגת מעסקה כי לא בדקתם אותה כמו שצריך, ואם זה ניתן זה מגיע עם עלויות כספיות גבוהות מאוד (הפרת חוזה, פיצויים וכו').

מהי שמאות מקדימה?

שמאות מקדימה (טרום רכישה) מגלה לכם את מהצב המשפטי של הדירה (למי היא שייכת, והאם העסקה פשוטה או מורכבת) היא מגלה לכם את המצב התכנוני שלה – האם יש עוד זכויות בניה או האם נעשו חריגות בניה, שמאות מקדימה יכולה לגלות לדוגמא שדירת 5 חדרים שקנית היא למעשה דירת 4 חדרים שהורחבה בצורה לא חוקית לפני 20 שנים על חשבון שטח הלובי הקומתי המשותף, ובעצם רכישת הדירה חושפת אתכם לתביעה עתידית בה תידרשו להחזיר את השטח של החדר הנוסף, מפחיד נכון ?, בשמאות מקדימה תוכלו לסגת מהעסקה אבל אם תבצעו את השמאות רק אחרי הרכישה כבר לא תוכלו לסגת.

הדבר החשוב ביותר כנראה ששמאות מקדימה מגלה לנו זה את השווי

דמיינו מצב 1: אתם עומדים לקנות דירה שמוצאת חן בעיניכם ב 4,000,000 ₪ ועושים שמאות מקדימה שמגלה ששווי הדירה הוא רק 3,000,000 ₪, אתם יודעים שהדירה יקרה מדי מפסידים את עלות השמאות המקדימה (כמה אלפי שקלים בודדים) וממשיכים הלאה לעסקה טובה יותר כמו שקרה ללקוחות שלי שמצאו דירה אחרת במחיר של 3,500,000 ₪ והשמאות המקדימה שלי גילתה ששוויו הוא 4,000,000 ₪ בזכות עבודת איתור טובה ושמאות מקדימה הם הרוויחו חצי מיליון ₪.

אבל בואו ונדמיין את מצב 2 שבו החלטתם לא לעשות שמאות מקדימה אלא רק שמאות לאחר הרכישה (מהבנק העלות מסובסדת יותר), עכשיו הבעיה היא שלא ניתן לסגת, עובדתית הפסדתם 1,000,000 ₪, עלות הפרת חוזה אם תרצו היא 10% כ400,000 ₪ וזה לפני פיצויים וכו' וזה כסף שחותך לכם את ההון העצמי שלכם, ממש כאב לב וכאב ראש גדול, יותר מזה נניח שהחלטתם לבלוע את הגלולה ולא להפר חוזה הבנק מוכן לתת רק 75% מהשווי אתם בניתם על 75% מ4,000,000 שהם 3,000,000 ₪ משכנתא, אבל השמאות היא 3,000,000 ₪ והבנק ייתן 75% מזה בלבד, כלומר 2,250,000 ₪, מאיפה בדיוק אתם מביאים עוד 750,000 ₪ להשלים את העסקה? זה עלול להיות סיוט של ממש.

לסיכום

לכן בעסקה כל כך חשובה כמו רכישת דירה אתם חייבים לעשות שמאות מקדימה, לפני הרכישה!, דווקא ברכב יד 2 זה מאוד ברור שצריך לבדוק את הרכב לפני הקניה ולא אחרי (נכון? אולי הוא לא נוסע ?) אבסורד שדווקא בדירת מגורים שעולה פי כמה עשרות מרכב, אנשים לא משקיעים את עלות הבדיקה לפני הרכישה ומסכנים בהפסד של מאות אלפי שקלים במקום לשמור על עצמם.