דוקטור נדל"ן
מומחה בייעוץ משכנתאות
שמאות מקרקעין
וליווי משקיעי נדל"ן
השירותים שאני מספק
ליווי מהרעיון לרכוש נדל"ן להשקעה ועד שהמפתחות של הבית אצלך בכיס
רכישת דירה למגורים / להשקעה עם ליווי מקצועי מלא בכל התהליך
קראו עוד על ליווי למשקיעים ורוכשים
תהליך ייעוץ המשכנתא הוא תהליך פיננסי, שמתחיל בהכרות איתך הלקוח והבנת הצרכים שלך. מטרתו להבין יחד, מה הרצונות שלך מה היכולות הכלכליות שלך
קראו עוד על ייעוץ משכנתאות
מגוון רחב של שירותים המותאמים לך אישית אשר נועדו לחסוך לך כסף ברכישה / במכירה ובתשלומי מיסים לרשויות. ד"ר נדל"ן מומחה בשמאות ובעל ניסיון בעבודה מול בנקים.
קראו עוד על השירותים שמציע ד"ר נדל"ן בנושא שמאות מקרקעין.
מכירת נכסים / רכישת נכסים / השכרת נכסים / ניהול נכסים / ושיווק פרויקטים.
קבלו ייעוץ וליווי צמוד לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם ע"י ד"ר נדל"ן.
קראו עוד על שירות ייעוץ נדל"ן
מושלם למשקיעים
מי אני? עוזי אוחנה!
שמאי מקרקעין ויועץ מומחה למשכנתאות ומלווה משקיעי נדל"ן. משנת 2010 משקיע פעיל ויועץ משכנתאות בכיר. משנת 2016 שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים. בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מהאוניברסיטה הפתוחה. בעל תואר שני במנהל עסקים ושמאות מקרקעין מאוניברסיטת חיפה. בעל רקע וניסיון עשיר ביותר בתחום המשכנתאות. הסמכה במחלקת המשכנתאות המקצועית ביותר בבנק מזרחי טפחות. ליווי של מעל 3000 לקוחות בתהליך קבלת משכנתא חדשה / מיחזור. איחוד הלוואות ללקוחות מרובה אשראי והחזרתם למסלול על ידי צמצום משמעותי של ההחזר החודשי שלהם.
שאלות נפוצות
הרבה פעמים נתקלתי בשאלות הבאות ורציתי לעשות לכם סדר:
התשובה מתחלקת לשני חלקים, החלק הראשון: איך חוסכים ליום שניקח על עצמנו משכנתא, והחלק השני איך חוסכים במשכנתא עצמה (לפני שנקח אותה)
לגבי החלק הראשון, החיסכון שיהיה לנו לפני המשכנתא הוא למעשה ההון העצמי שלנו, ויכול להיות מורכב מכספים שקיבלנו במתנה מההורים שלנו, מהחתונה (אם הייתה), ומחסכונות שלנו במהלך השנים – כיום כדי לרכוש דירה צריך לפחות 25% הון עצמי
לגבי החלק השני, לפני שלוקחים משכנתא חשוב להבין כמה אנחנו יכולים ומסוגלים להחזיר בכל חודש, מבלי "להיחנק", מכיוון שככל שנוכל להחזיר יותר, המשכנתא תהיה לתקופה קצרה יותר, פחות מסוכנת והתשלומים עליה לבנק יהיו קטנים יותר, אבל שוב חשוב מאוד לוודא שאנחנו יכולים להסתדר עם ההחזר החודשי שהחלטנו לגביו
בנוסף יש חשיבות גדולה לקחת יועץ משכנתאות מקצועי (בעדיפות לכזה שעבד בבנק כבנקאי משכנתאות, בעל השכלה אקדמאית וניסיון של שנים בתחום) יועץ טוב יבנה משכנתא נכונה שתשאיר סכום משמעותי מאוד בכיס שלכם במקום בכיס של הבנק
כדי לקנות דירה עם הון עצמי נמוך ראשית כדאי לדעת את המגבלות שקיימות על שיעור מימון לדיור, רוכשי דירה יחידה יכולים לרכוש עד 75% מימון (הון עצמי של 25% מהדירה)
רוכשי דירה חליפית (משפרי דיור) יכולים לרכוש עד 70% מימון (הון עצמי של 30% מהדירה)
רוכשי דירה שניה ומעלה (משקיעים) יכולים לרכוש עד 50% מימון (הון עצמי של 50% מהדירה)
ואיך בכל זאת אפשר לרכוש עם הון עצמי נמוך יותר?
אפשר לקחת הלוואה רגילה נוספת – אבל צריך להיות זהירים כדי שלא להתמודד עם החזר גבוה מדי, ואפשר לשעבד דירה של קרובי משפחה מדרגה ראשונה (הורים לרוב) ולקחת על הנכס שלהם הלוואה לעזרה לבן משפחה, ואז אפשר לקנות דירה עם הון עצמי נמוך במיוחד אבל צריך לראות שהמשכנתא לא גדולה מדי למידות שלנו
לקנות דירה מכונס נכסים זו סוג של אומנות, הרעיון הוא לרכוש דירה בהזדמנות מתחת למחיר השוק שלה, פעם הרכישה היתה בשיטה של המציע הגבוה ביותר זוכה לדוגמא דירה ששוויה 1,500,000 ש"ח מוצעת למכירה מכונס במחיר מינימום של 1,000,000 ש"ח
ורק 3 אנשים הציעו : 1,100,000 , 1,200,000 ו 1,300,000 – מי שהציע ב1,300,000 זכה בדירה ב-200,000 ש"ח פחות. אבל מאז השיטה השתכללה ואנשים מרוויחים פחות. כיום חוזרים למציע הנמוך ושואלים עם ברצונו להעלות את ההצעה מעל מי שהציע 1,300,000
ומנהלים התמחרות בין המציעים, התוצאה שהמחירים נמכרים במחירים גבוהים יותר והרבה יותר קרובים לשווי שוק כך שאפשר לומר שלקנות מכונס נכסים פחות משתלם היום מאשר בעבר.
ראשית עלינו להבין מה התקציב שלנו לרכישת דירה, הוא יהיה מורכב מההון העצמי שחסכנו ומהמשכנתא שנוכל להשיג,
שנית אחרי שהסכום בידינו עלינו לבחור אזור בו אנו רוצים לגור, ולהבין את סוג הדירה שאנחנו מחפשים (כמה חדרים, גיל הבניין, מעלית חניה וכו') ולוודא שאכן אנחנו יכולים לרכוש באזור המועדף עלינו, אחרת צריך לבחור אחר או להסתפק בדירה קטנה יותר.
משמצאתם את הדירה שברצונכם לרכוש מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין להעריך את שווי הדירה לפני הרכישה, ביועץ משכנתאות על מנת להשיג את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר, להיעזר בעו"ד לטובת ביצוע הרכישה בצורה החלקה ביותר מבחינה משפטית.
קניית דירה להשקעה שונה מקניית דירה למגורים, בדירה למגורים חשובים פרמטריים רגשיים יותר שכן אנחנו נגור בנכס וחשוב לנו המקום, השכונה, הנגישות וכו' בדירה להשקעה הראש עובד יותר והרגש פחות, ההסתכלות צריכה להיות קרה יותר
ואובייקטיבית יותר, למצוא נכס שנותן את התמורה (שכר דירה) הגבוהה ביותר, ביחס למחיר נכס נמוך יותר (החישוב הזה משקף תשואה), ולוודא שמצאנו את הנכס באזור סביר שקיים בו שוק שכירות מפותח כך שהדירה שלנו לא תעמוד ריקה, כי כל מטרתה היא להכניס לנו כסף.
יש חשיבות גדולה ללכת ולבקר באזור בו רוכשים כדי להרגיש את המקום ואת האנשים, ולא חייב לעשות את זה לבד, אם אתם רוצים עזרה בליווי לרכישת נכס הגעתם לאדם הנכון, השאירו פרטים ואצור אתכם קשר.
אין תשובה אחת נכונה לשאלה, התשובה מורכבת ממספר תשובות לכמה שאלות:
עד כמה האזור קרוב למקום המגורים שלך ? (למקרה שתצטרך לנסוע לשם לטפל בבעיות הקשורות בנכס)
מה גובה שכ"ד ביחס לעלות הנכס ? (ככל שהתשואה גבוהה יותר, משתלם יותר לרכוש)
עד כמה המיקום שבחרת מרכזי ונגיש? מבחינת תחבורה ציבורית ומקומות עבודה
אם מצאת דירה שקרובה לאיזור המגורים שלך או שיש לך דרך לתפעל אותה מרחוק שנותנת תשואה טובה לכסף שלך, וממוקמת באיזור טוב ונגיש אם תחבורה ציבורית ונגישות למקומות עבודה, כנראה שמצאת השקעה טובה 🙂
בעסקת מכר ישנם 3 סוגי מיסים, מס רכישה (חל על הקונה), מס שבח והיטל השבחה (חל על המוכר) ולכן בקניית דירה נשלם רק מס רכישה לפי המדרגות הבאות:
1. על חלק השווי שעד 1,696,750 ₪ – לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪ – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪ – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,192,150 ₪ ועד 17,307,170 ₪ – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,307,170 ₪ – 10%
2. על חלק השווי העולה על 1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪ – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪ – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,192,150 ₪ ועד 17,307,170 ₪ – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,307,170 ₪ – 10%
איך מחשבים תשואה רגילה לנכס:
מכפילים את שכ"ד החודשי כפול 12 ומחלקים את התוצאה בשווי הנכס לדוגמא:
דירה שעלתה 1,000,000 ש"ח
מושכרת ב5,000 ש"ח לחודש => נכפיל ב-12 חודשים = 60,000 ש"ח בשנה
מחלקים 60,000/1,000,000 ש"ח = 6% תשואה
נהוג להוריד מהתשואה תשלומים ששילמנו כגון מיסים והוצאות ששילמנו על הנכס באותה השנה.
איך מחשבים תשואה על ההון העצמי (למתקדמים)
אותה דירה שקנינו ב1,000,000 ש"ח ומושכרת ב5,000 ש"ח
נרכשה באמצעות הון עצמי של 300,000 ש"ח
ונרכשה באמצעות משכנתא של 700,000 ש"ח שההחזר עליה הוא 3,000 ש"ח בחודש
לכן מורידים את העלות של המשכנתא משכ"ד כלומר:
5000 (שכ"ד חודשי) פחות 3,000 (תשלום חודשי למשכנתא = 2,000 ש"ח לחודש => נכפיל ב-12 חודשים = 24,000 ש"ח רווח בשנה
מחלקים את זה בהון העצמי שהבאנו – 300,000
ומכאן 24,000/300,000 = 8% תשואה על ההון העצמי
