שמאות מקרקעין: כמה באמת שווה הבית שלך?

שמאות מקרקעין הוא מקצוע חשוב גם לקונים וגם למוכרים.

לקונים כדי לוודא שהם קונים נכס במחיר הוגן ולא גבוה מדי ולמוכרים כדי לוודא שהם מוכרים במחיר לא זול מדי.
קונים לרוב מבצעים שמאות מקרקעין בכל מקרה כי מעורבת משכנתא בקניה, והבנק למשכנתאות דורש שמאות הקונים הנבונים מבצעים שמאות לפני רכישה ומשלמים מחיר קצת יותר יקר על השומה וכך הם יודעים שהנכס נרכש במחיר הוגן ואם יש פער גדול הם לא קונים אותו, קונה שמבצע שמאות לאחר רכישה, מצבו אבוד – זה רק בשביל הבנק למשכנתאות מבחינה פורמלית ואותו קונה הפסיד בעצם את ההפרש שבין השווי ההוגן לשווי המופרז שהוא שילם והסכום הזה יכול להיעמד במאות אלפי שקלים.

אבל מה עם המוכרים?

מוכר לרוב מפרסם מחיר שמתווך או שקרוב משפחה שלו אמר לו שהוא יכול לקבל על הנכס לפעמים המחיר נכון לפעמים הוא גבוה ולפעמים הוא נמוך מדי! בכל מקרה לא למתווך ולא לשכן החבר או הדוד, אין סמכות לקבוע שווי של נכס, רק לשמאי מקרקעין יש סמכות כזאת.
חבר שמנסה לייעץ לך במקרה הטוב ייתן הערכה נכונה שתעזור ובמקרה הפחות טוב הוא טועה לרעתך בהרבה כסף.
טעות כזו נובעת קודם כל כי הוא לא שמאי מקרקעין – אבל אם נכנסים לעומק מבינים שהסיבות לטעות עלולות להיות רבות מאוד ומגוונות:

אי הכרה של המחירים בסביבה

אי הכרה של הפוטנציאל התכנוני של האזור

אי הכרת מצב שוק הנדל"ן במקום

חוסר הכרה של האוכלוסייה והשירותים שקיימים בו.

והסיבות עוד רבות ומגוונות ועל הטעות שהם יעשו לא הם ישלמו, אתה תשלם.

סיפור קצר

פנה אליי לקוח שרצה למכור את דירתו הוא היה משוכנע ממתווך שפעל באזור ששווי הדירה שלו .הוא כ- 1,000,000 ₪ זו דירת 4 חדרים בחיפה הוא לא התמצה במחירים והיה בעל מוטיבציה למכורת מוטיבציה שלדעתי ניסה המתווך לנצל כדי לסגור עסקה.
הוא הגיע אליי דרך המלצה של חבר מתווך אחר שמכיר אותי וביקש שאערוך לו שמאות מקרקעין כדי לגלות את שווי השוק של הדירה אותה הוא רוצה למכור.
לאחר בדיקה שלי, הבנתי שהאזור כולו, נמצא בתנופה של התחדשות עירונית ושבשנתיים האחרונות חלה באזור עליית מחירים שלא משקפת את כל העיר חיפה.
בסוף השומה הגעתי לשווי של 1,250,000 ₪ שאומת עם שמאי מקרקעין נוסף, הבחור מכר את הדירה ב1,200,000 ₪
השמאות אגב עלתה לו 3000 ₪ + מע"מ
200,000 ₪ הבדל רק כי הוא ידע כמה שווה מה שהוא מוכר – דמיינו לעצמכם שהיה מוכר את הדירה ב 1,000,000 ומגלה את זה אח"כ, לא נעים…
אז גם למוכרים לפני מכירה וגם לרוכשים לפני רכישה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיש לו את ההכשרה והידע לקבוע כמה הנכס שלך שווה בהתחשב בכל הפרמטרים שמי שאינו בעל מקצוע, לא יכול להתחשב בהם, מדובר בהשקעה של כמה אלפי שקלים שנועדה למנוע הפסד ומפח נפש של מאות אלפי שקלים, ובעיקר לתת לך לישון טוב בלילה.