החלטת לרכוש נדל"ן? כל הכבוד!
זאת החלטה אמיצה בין עם הבית הוא למגורים או להשקעה. מדובר במהלך בהיקף כספי גדול יחסית שדורש אומץ ללא ספק, שאפו.
למעט במקרים נדירים במיוחד בהם רוכשים מביאים את כל הכסף מהבית.
נדל"ן בדרך כלל קונים בעזרת בנק עם הלוואת משכנתא
לדוגמא
אם יש לי 400,000 ש"ח ואני מעוניין בנכס שעולה 1,000,000 ש"ח. אני אצטרך לפנות לבנק ולבקש משכנתא בגובה 600,000 ש"ח. מדובר בהלוואה גדולה, שכן לא כל יום אדם לוקח הלוואה מהבנק. ובוודאי שאם לוקח הלוואה היא בד"כ לא בסכומים הללו.
אז למה הבנק מלווה לנו?
מסיבה אחת ויחידה: הוא רוצה להרוויח. אם הוא נותן לנו 600,000 ש"ח הוא מצפה להחזר מלא + ריבית.
כמה ריבית ? זו שאלת השאלות, והתשובה מורכבת אך קלה להבנה.
בהלוואה כזאת אנחנו לרוב נחזיר לבנק בין 150,000 – 1,000,000 ש"ח . כמובן שזה חוץ מה 600,000 שלקחנו שאותם אנחנו מחזירים בכל מקרה.
אני מניח ששמת לב שהטווח רחב מאוד, והוא באמת רחב מאוד! המשמעות היא שיש לקוח שמחזיר לבנק בסה"כ 750,000 – ולקוח אחר שמחזיר לבנק 1,500,000.
למה ההבדל כל כך גדול בין לקוח ללקוח?
ההפרשים האלו נובעים ממספר סיבות שאחת מהן היא תקופת ההלוואה: על הלוואה משלמים ריבית וככל שלוקחים אותה לתקופה ארוכה יותר הריבית שמשלמים עליה גדולה יותר ולהפך.
נניח בדוגמא שלנו: שלקחנו 600,000 ש"ח ל-20 או 30 שנה לפי 3% ריבית:
ל-20 שנים נשלם 3328 ש"ח בחודש = כ- 800,000 ש"ח לאחר 20 שנים
ל-30 שנים נשלם 2530 ש"ח בחודש = כ- 910,000 ש"ח
בפועל ל-30 שנים הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ל-20 (נניח 4%). ואז ההפרש יהיה גבוה יותר ויגיע ל-2864 ש"ח בחודש = כ1,030,000.
הפרש של 230,000 ש"ח לא הולך ברגל
אבל בדוגמה הבאה אתם תהיו עדים לפער יותר משמעותי.
אנחנו נשארים עם דוגמה של 600,000 ש"ח:
והפעם מדובר ב-2 לקוחות די דומים מרוויחים זהה – נניח 10,000 ש"ח. וקונים בית באותה עיר ובאותו מחיר הכל זהה למעט הבדל אחד חשוב:
לקוח 1 מלווה ע"י יועץ משכנתאות פרטי שמייצג אותו ואת האינטרסים שלו
לקוח 2 מלווה ע"י יועץ משכנתאות של הבנק שמייצג את אלו של הבנק
אני מציין ששני הלקוחות לא מבינים במשכנתאות ונעזרים ביועץ שמולם
לקוח 1 מקבל הלוואה מגוונת שהריבית שלה מסביב ל2.5% ל- 15 שנים – כך שיחזיר כל חודש 4,000 ש"ח ובסה"כ 720,000 ש"ח.
לקוח 2 שמע בעצת הבנקאי (לצערו כמובן) והתחייב להחזר של 30 שנים – בהלוואה לא מגוונת בריבית של 5% (יותר שנים יותר – ריבית גבוהה יותר כבר אמרנו) – כך שיחזיר 3220 ש"ח בחודש ובסה"כ 1,160,000 ש"ח.
הפרש של כמעט 450,000 ש"ח מבלי שיש הבדל משמעותי ביותר!
הם מרוויחים אותו דבר, קונים בית מחיר דומה, אפילו הלכו לאותו בנק. אבל 1 הלך עם יועץ משלו ו-2 לא והתוצאה כאן כבר הרבה יותר דרמטית.
תסכימו איתי שהייתם מעדיפים לשלם 4000 ש"ח במשך 15 שנים – ולא 3200 במשך 30 שנה !! (בסה"כ עוד 800 ש"ח בחודש ותקופת ההלוואה קטנה בחצי)
לסיכום…
יועץ משכנתאות משלכם שמלווה אתכם בתהליך המשכנתא מול הבנק הוא חובה! ואחריות שלכם לאתר יועץ מיומן ולהיעזר בו.
אחרת אתם חושפים עצמכם לתנאים רעים שבנקאים ישווקו לכם בחיוך. והחיוך שלהם יקר לכם לכיס, יקר מאוד – תסמכו עליי.
יועץ מומחה בקיא בסוגי ההלוואות השונות ויידע להשיג עבורכם את ההלוואה הטובה ביותר עבורכם – כזאת שתשלמו עליה פחות!
כשיועץ של הבנק יבחר לכם את ההלוואה הטובה ביותר – עבור הבנק, כזאת שתשלמו עליה יותר.
יועצים טובים דורשים תשלום של 5%-10% מהסכום שהם חוסכים. ובמספרים זה בד"כ בין 7,000-20,000 ש"ח. יועץ חוסך לכם הרבה יותר ממה שהוא עולה לכם ולכן זה win win situation !
