השאלה הזו היא אחת השאלות שהכי מטרידות משקיעים (ואולי אפילו השאלה המטרידה מכולן).
אני כבר בוחר לגלות לכם שאני בעד שוק הנדל"ן.
וזאת בגלל 3 סיבות עיקריות:
הראשונה היא שהשוק בישראל עולה באופן תדיר
השניה היא בנוסף לעליית הערך של הנדל"ן מתקבלת גם תשואה שוטפת בדמות שכר דירה על הנכס שאם השנים הולכת וגדלה.
השלישית נכונה למועד שורות אלו והן שורה של הקלות מס שמשקיעי הנדל"ן נהנים מהם ומשקיע שוק ההון לא אבל תקראו את העובדות ותחליטו בעצמכם.
שוק הנדל"ן הוא שוק שמתאפיין לפחות בישראל ביציבות אם עליות מחירים מתונות יחסית לאורך השנים ללא ירידות חדות מדי, חשוב לציין שזה השוק בישראל ולא בכל מקום בעולם המצב כך.
שוק ההון לעומת זאת נוטה להיות דומה ברוב העולם. שוק ההון מאופיין בעליות מחירים חדות יחסית לשוק הנדל"ן, בניגוד לנדל"ן בשוק ההון יש תנודות גדולות וביניהן כמובן גם ירידות חדות וגם עליות חדות.
שני השווקים מתגמלים משקיעים לטווח ארוך, משקיעים שכשיש ירידה לא נבהלים ובורחים עם הכסף אחרי שהפסידו קצת זה נשמע פשוט אבל בפועל מאוד קשה גם למשקיע מנוסה כשהוא רואה שהוא מפסיד כסף לא לפעול למזער הפסדים ולצאת.
שוק הנדל"ן בישראל עולה באופן תדיר כפי שאמרתי, וירידות מחירים חדות לא היו כאן ב15 שנים האחרונות וכשהיתה לפני כן ירידה היא נמשכה על פני 3-5 שנים וחתכה 20-30% מערך הנכס. כואב אבל שוק ההון לעומת זאת כבר מחק בשנה אחת 25% משוויו כשהשיא היה בשנת 2007/8 משבר הסאב פריים באמריקה בו השוק מחק 50% משוויו תוך שנה אחת.
כשמשקיע רואה שדירה שקנה במיליון ש"ח יורדת 5% בשנה ל – 950,000 ש"ח ואז עוד 5% בשנה ל-900,000 ש"ח אח"כ – זה מעצבן אבל לא מפחיד ברמה שהמשקיע ירוץ למכור את הדירה – מה גם שלמכור את הדירה זה הליך שלוקח זמן…
ועכשיו למשקיע האמיץ בשוק ההון:
שער לעצמך כמה מלחיץ זה לאבד מתיק המניות ביום 5% כ-50,000 ש"ח או לאבד בשנה 50% מערכו כ- 500,000 ש"ח ולא לעשות כלום – כשבשיחת טלפון אחת לבנק אתה מוכר מיד את התיק ועוצר את ההפסד, הרבה יותר קשה לשמור על איפוק והמון לקוחות שמפסידים מוכרים. ואז גילו ששנתיים אח"כ השוק עלה גבוה יותר ממה שהיה לפני הירידה .
אני פחדן די בטוח שאם היה לי תיק מניות הייתי בורח במצב כזה.
ועכשיו זמן לקצת עובדות על שוק ההון:
בתאריך 31/12/2000 עמד מדד ת"א 100 על 489 נקודות
בתאריך 29/12/2016 17 שנים אח"כ המדד עמד על 1282 נקודות
עליה של 160% ולמקרה שחדי העין ביניכם שמו לב שעברו 16 שנים
לא מדובר בעליה של 10% בשנה משיקולים מתמטיים – מדובר על תשואה של 6.2% בשנה ממוצעת ואני אקרא לה ברשותך תשואה שקרנית משתי סיבות:
הראשונה: שכדי לקבל את התשואה הזאת היית צריך לשרוד ירידות שלא הרבה משקיעים היו מצליחים לשרוד אותן.
השניה: שעל הרווחים האלה יש מיסים ולכן בפועל התשואה נמוכה יותר.
ועכשיו קצת עובדות על שוק הנדל"ן:
בתאריך 01/01/2000 עמד מדד מחירי הדירות על 196 נקודות
בתאריך 29/12/2016 17 שנים אח"כ המדד עמד על 405 נקודות
עליה של 106% ב-17 שנים ועלייה ממוצעת של 4.4% בשנה.
כאן המקום לציין שהמדד מחירי הדירות של הלמ"ס מוטה מעט, ושבשנים האחרונות פרסם משרד השמאי הממשלתי מדד אמין יותר .
ויש עוד נתון חשוב ביותר : ברוב המקומות בישראל תשואת של דירת מגורים לא תפחת מ3% (ולפעמים גם 5% או 7%) בזכות שכר הדירה שבעל הנכס מקבל מהשוכר אז שוק ההון נותן 6.2% ובלי הטבות מס משמעותיות ושוק הנדל"ן נותן 4.4% עלית ערך + לפחות 3% שכר דירה.
ובנוסף קיימות בו הטבות מס משמעותיות מול שוק ההון…
עכשיו אתם תגידו לי, מה לדעתכם עדיף?
