הערכת שווי נכסים
בשמאות מקרקעין הערכת שווי נכסים המצב הרבה יותר מורכב, לא תמיד יש בידנו את כל המידע לגבי הנכס, את כל התועלות והזכויות שאפשר להפיק ממנו ולפעמים אנחנו אפילו נאלצים למכור בגלל לחת כספי ואז אנחנו חושפים את עצמנו לטעויות יקרות מאוד, יקרות בהרבה מהדוגמא בתחילת המאמר.
הנה סיפור קצר ואמיתי, לקוח ותיק שלי – שליוויתי את משפחתו מס' פעמים בתהליך קניית נכס וקבלת משכנתא (כשמאי שמלווה משקיעים ורוכשים), סיפר לי שמשפחתו קיבלה החלטה למכור את דירת הנופש במרינה הרצליה כדי להיות יותר נזילים בגלל תקופה כלכלית קשה, הסכמתי שהתקופה מאתגרת והתעניינתי במחיר בו הם מבקשים למכור, הייתי מופתע מהתשובה, הם היו בשלב די מתקדם של טיוטות מול הקונים למכירת הדירה לפי 1,600,000 ₪, המחיר היה נשמע לי נמוך ביחס למיקום המעולה והמבוקש והצעתי שנערוך שמעאות לפני המכירה, בעצם שמאות מקדימה שבאה להבטיח שהם מקבלים תמורה ראויה עבור הנכס שלהם.
תקציב המשפחה
חשוב להבין שמעבר לנזילות מכירת הנכס גם היתה גורעת מתקציב המשפחה 6,500 ₪ מדי חודש אלו דמי השכירות בהם הנכס הושכר כשלא היתה עליו משכנתא.
אחרי בדיקה מעמיקה המזקנה שלי היתה ברורה, שווי הנכס הוא 2,100,000 הרבה מעבר למחיר בו רצו למכור, למזלם השמאות שלי הגיע רגע לפני שחתמו על הסכם מחייב שממנו לא היתה חזרה, הם פשוט היו מפסידים 500,000 ₪, שנה וחצי לאחר מכן הציעו להם 2,400,000 ₪ והם עדיין לא מכרו, הרעיון החכם של ראובן האח הצעיר לדבר איתי כדי לבצע שמאות מקדימה לפני החתימה על ההסכם חסך להם 500,000 ₪ שהם היו מפסידים אם הם היו מתקשרים קודם לכן בהסכם מכר.
לסיכום
הרבה פעמים שווי הנכס שלנו גבוה יותר מה שאנחנו חושבים, כי המחירים עלו, כי אנחנו בקומה גבוהה יותר, כי הנוף פתוח יותר, כי כיווני האויר טובים יותר, כי יש הצמדת גג שלא ידענו עליה, כי הדירה משופצת יותר ועוד הרבה סיבות שונות ומגוונות, שיכולות לגרום לנו לפספס במחיר ולדרוש פחות ממה שמגיע לנו על הנכס שלנו, להרוויח ולקבל יותר – כולנו נשמח להחליף שטר של 50 ב-100 בכל הזדמנות, אבל בנדל"ן כדי לא להפסיד עושים שמאות מקדימה וכך יודעים בדיוק מה התמורה הראויה בגין הנכס שלנו.
