בשנת 2022 שני אחים ירשו דירת 5 חדרים ישנה בעיר בת ים האחים הסכימו ביניהם שהאח הגדול יקנה את חלקו של האח הקטן ממנו בכסף, עד כאן הכל נפלא, מכאן בעיות.

האח הגדול נעזר במתווך שמכיר המתווך היה מגוש דן אבל לא מבת ים, ג האח הגדול וגם המתווך היו די תמימי דהים שהשווי הוא סביב 2,000,000 ₪, האחים הסכימו על המחיר והאח הגדול העביר מיליון ₪ לאחיו הקטן, והוא חשבו שפה זה נגמר.. אבל לא.

שבוע לאחר מכן האח הקטן פגש מתווך בבת ים וסיפר לו על המקרה, המתווך שמכיר אותי אישית ועובד בבת ים, היה נבון והבהיר שמדובר בסוגיה רגישה, ושלדעתו השווי גבוה יותר ונכון יהיה לבצע שמאות לקביעת שווי הוגן של הדירה, והוא קישר בינינו לטובת הכנת השמאות.

זה המקום לציין דבר חשוב ביותר, לקרוא לשמאי ניטרלי לקביעת שווי הוגן זה הדבר הנכון ביותר ללא ספק וההוגן ביותר ללא ספק, אבל זה עולה כסף ? כמה ? נכון לכתיבת שורות אלו (2023) עלות שמאות רגילה לדירה – סביב 3,000 ₪ + מע"מ – (זוהי שמאות פרטית ולא שמאות לצורך קבלת משכנתא), בהמון מקרים יורשים מעדיפים לחסוך ולא להיכנס להוצאה הזאת, כאן לאח הקטן היה אינטרס מובהק, כי אולי הוא נפגע.

בשיחת הטלפון איתו שמעתי כעס גדול על אחיו, שעבד עליו ורימה אותו וכו', הוא סיפר לי לגבי השיחה עם המתווך הראשון שאמר שהדירה שווה כנראה 2 מיליון ₪, והסברתי לו שמתווך לא מוסמך בשום פנים לקבוע שווי של דירה, והטעות עלולה להיות במאות אלפי שקלים, וזה בדיוק מה שקרה במקרה הנ"ל.

סיימתי את השמאות

סיימתי את השמאות והגעתי לשווי של 2,500,000 ₪ עם סטיית תקן נמוכה מאוד (משמע שהשווי שנקבע מדויק מאוד), דאגתי שמא אני מגדיל את תיבת הפנדורה בין האחים, אבל האח הגדול היה מענטש אמיתי הוא שאל אותי מס' שאלות לגבי השמאות ועד כמה אני בטוח בשווי שהגעתי אליו, הסברתי שאני בטוח מאוד והראיתי לו כיצד הגעתי לשווי, באותו היום הוא העביר לאחיו עוד 250,000 ₪, והייתי בטוח שפה זה נגמר, אבל בשיחה שהיתה לי עם האח הקטן הוא המשיך לטעון שאחיו ניסה לעבוד עליו ונוצר מצב של ריב וכעס על שום דבר, אפילו שהאח הגדול היה הכי הוגן שיש.

למה זה קרה?

כי כשיורשים דירת ירושה מיד מזמינים שמאי ניטרלי, שיעריך את שווי הדירה לצורך חלוקה בין היורשים ככה אין ויכוחים, אין עימותים, יש שווי הוגן והכל ברור, ולא יהיו ריבים כי אפשר יחד להסכים על השמאי שיכין את השמאות, מה שבטוח שכדאי להשקיע כהמ אלפי שקלים בעבודת שמאות שתפתור כל ריב פוטנציאלי וחילוקי דעות שעלולות להיות להם השלכות חברתיות לא פשוטות, על היורשים בתקופה הטעונה הזו, בהצלחה.

בשמאות מקרקעין הערכת שווי נכסים המצב הרבה יותר מורכב, לא תמיד יש בידנו את כל המידע לגבי הנכס, את כל התועלות והזכויות שאפשר להפיק ממנו ולפעמים אנחנו אפילו נאלצים למכור בגלל לחת כספי ואז אנחנו חושפים את עצמנו לטעויות יקרות מאוד, יקרות בהרבה מהדוגמא בתחילת המאמר.

הנה סיפור קצר ואמיתי, לקוח ותיק שלי – שליוויתי את משפחתו מס' פעמים בתהליך קניית נכס וקבלת משכנתא (כשמאי שמלווה משקיעים ורוכשים), סיפר לי שמשפחתו קיבלה החלטה למכור את דירת הנופש במרינה הרצליה כדי להיות יותר נזילים בגלל תקופה כלכלית קשה, הסכמתי שהתקופה מאתגרת והתעניינתי במחיר בו הם מבקשים למכור, הייתי מופתע מהתשובה, הם היו בשלב די מתקדם של טיוטות מול הקונים למכירת הדירה לפי 1,600,000 ₪, המחיר היה נשמע לי נמוך ביחס למיקום המעולה והמבוקש והצעתי שנערוך שמעאות לפני המכירה, בעצם שמאות מקדימה שבאה להבטיח שהם מקבלים תמורה ראויה עבור הנכס שלהם.

תקציב המשפחה

חשוב להבין שמעבר לנזילות מכירת הנכס גם היתה גורעת מתקציב המשפחה 6,500 ₪ מדי חודש אלו דמי השכירות בהם הנכס הושכר כשלא היתה עליו משכנתא.
אחרי בדיקה מעמיקה המזקנה שלי היתה ברורה, שווי הנכס הוא 2,100,000 הרבה מעבר למחיר בו רצו למכור, למזלם השמאות שלי הגיע רגע לפני שחתמו על הסכם מחייב שממנו לא היתה חזרה, הם פשוט היו מפסידים 500,000 ₪, שנה וחצי לאחר מכן הציעו להם 2,400,000 ₪ והם עדיין לא מכרו, הרעיון החכם של ראובן האח הצעיר לדבר איתי כדי לבצע שמאות מקדימה לפני החתימה על ההסכם חסך להם 500,000 ₪ שהם היו מפסידים אם הם היו מתקשרים קודם לכן בהסכם מכר.

לסיכום

הרבה פעמים שווי הנכס שלנו גבוה יותר מה שאנחנו חושבים, כי המחירים עלו, כי אנחנו בקומה גבוהה יותר, כי הנוף פתוח יותר, כי כיווני האויר טובים יותר, כי יש הצמדת גג שלא ידענו עליה, כי הדירה משופצת יותר ועוד הרבה סיבות שונות ומגוונות, שיכולות לגרום לנו לפספס במחיר ולדרוש פחות ממה שמגיע לנו על הנכס שלנו, להרוויח ולקבל יותר – כולנו נשמח להחליף שטר של 50 ב-100 בכל הזדמנות, אבל בנדל"ן כדי לא להפסיד עושים שמאות מקדימה וכך יודעים בדיוק מה התמורה הראויה בגין הנכס שלנו.

ואז קורה מצב פסול בו השמאות נעשית אחרי הקניה (אחרי שחתמת על הסכם הקניה), ולפני קבלת המשכנתא, הבעיה הגדולה כאן שהשמאות עברה למעמד נמוך של משהו שצריך / שאין ברירה לעשות כדי לקבל את המשכנתא, במקום שהשמאות תזכה למעמד ראוי ומכובד כמו תפקידה החשוב והמכובד, שהיא תהליך בדיקה מקדים חשוב ביותר של הנכס שאתם עומדים לרכוש.
כזה שמגלה לכם, את כל מה שאתם צריכים לדעת, סליחה…!, את כל מה שאתם מוכרחים לדעת לפני והדגש הוא על לפני! שאתם קונים דירה, כי אחרי שקניתם הסיפור נגמר, קשה מאוד לסגת מעסקה כי לא בדקתם אותה כמו שצריך, ואם זה ניתן זה מגיע עם עלויות כספיות גבוהות מאוד (הפרת חוזה, פיצויים וכו').

מהי שמאות מקדימה?

שמאות מקדימה (טרום רכישה) מגלה לכם את מהצב המשפטי של הדירה (למי היא שייכת, והאם העסקה פשוטה או מורכבת) היא מגלה לכם את המצב התכנוני שלה – האם יש עוד זכויות בניה או האם נעשו חריגות בניה, שמאות מקדימה יכולה לגלות לדוגמא שדירת 5 חדרים שקנית היא למעשה דירת 4 חדרים שהורחבה בצורה לא חוקית לפני 20 שנים על חשבון שטח הלובי הקומתי המשותף, ובעצם רכישת הדירה חושפת אתכם לתביעה עתידית בה תידרשו להחזיר את השטח של החדר הנוסף, מפחיד נכון ?, בשמאות מקדימה תוכלו לסגת מהעסקה אבל אם תבצעו את השמאות רק אחרי הרכישה כבר לא תוכלו לסגת.

הדבר החשוב ביותר כנראה ששמאות מקדימה מגלה לנו זה את השווי

דמיינו מצב 1: אתם עומדים לקנות דירה שמוצאת חן בעיניכם ב 4,000,000 ₪ ועושים שמאות מקדימה שמגלה ששווי הדירה הוא רק 3,000,000 ₪, אתם יודעים שהדירה יקרה מדי מפסידים את עלות השמאות המקדימה (כמה אלפי שקלים בודדים) וממשיכים הלאה לעסקה טובה יותר כמו שקרה ללקוחות שלי שמצאו דירה אחרת במחיר של 3,500,000 ₪ והשמאות המקדימה שלי גילתה ששוויו הוא 4,000,000 ₪ בזכות עבודת איתור טובה ושמאות מקדימה הם הרוויחו חצי מיליון ₪.

אבל בואו ונדמיין את מצב 2 שבו החלטתם לא לעשות שמאות מקדימה אלא רק שמאות לאחר הרכישה (מהבנק העלות מסובסדת יותר), עכשיו הבעיה היא שלא ניתן לסגת, עובדתית הפסדתם 1,000,000 ₪, עלות הפרת חוזה אם תרצו היא 10% כ400,000 ₪ וזה לפני פיצויים וכו' וזה כסף שחותך לכם את ההון העצמי שלכם, ממש כאב לב וכאב ראש גדול, יותר מזה נניח שהחלטתם לבלוע את הגלולה ולא להפר חוזה הבנק מוכן לתת רק 75% מהשווי אתם בניתם על 75% מ4,000,000 שהם 3,000,000 ₪ משכנתא, אבל השמאות היא 3,000,000 ₪ והבנק ייתן 75% מזה בלבד, כלומר 2,250,000 ₪, מאיפה בדיוק אתם מביאים עוד 750,000 ₪ להשלים את העסקה? זה עלול להיות סיוט של ממש.

לסיכום

לכן בעסקה כל כך חשובה כמו רכישת דירה אתם חייבים לעשות שמאות מקדימה, לפני הרכישה!, דווקא ברכב יד 2 זה מאוד ברור שצריך לבדוק את הרכב לפני הקניה ולא אחרי (נכון? אולי הוא לא נוסע ?) אבסורד שדווקא בדירת מגורים שעולה פי כמה עשרות מרכב, אנשים לא משקיעים את עלות הבדיקה לפני הרכישה ומסכנים בהפסד של מאות אלפי שקלים במקום לשמור על עצמם.

לדוגמא משפחה שמוציאה 2,000 ש"ח בחודש יותר ממה שמכניסה

תוך שנתיים (24 חודש) לוקחת הלוואה של 50,000 ש"ח, ההלוואה פותרת זמנית את הבעיה כי המינוס יורד ל-0 אבל עכשיו יש התחייבות של יותר מ-1,000 ש"ח לחודש ל-5 השנים הקרובות. עכשיו המשפחה תהיה כל חודש במינוס של 3,000 ש"ח והם יצטרכו את ההלוואה הבאה מהר יותר אם הכנסתם לא תגדל.

משפחות ש"כלואות" במצב הזה נאלצות לעיתים לקחת הלוואות על הלוואות עד הרגע שזה חונק אותם כלכלית והם הופכים להיות בבעיה תזרימית גדולה שמתבטאת בזה שמדי חודש משלמים על הלוואות אלפי שקלים ולא נשאר הרבה למחיה והלחץ הכלכלי גדל.

משפחות מגיעות למצב שצברו 300,000 ש"ח בהלוואות (שאינן קשורות למשכנתא) והם משלמים עליהן 6,000 ש"ח בחודש שגורמים להם למינוס חודשי קבוע של 3,000 ש"ח בתזרים והם פשוט לא יכולים להמשיך לחיות בצורה כזאת.

אז איך יוצאים מזה?

הפתרון שאני מציע הוא פתרון כלכלי מאוד נבון וחכם אבל צריך להשתמש בו בעדינות ובמידה הנכונה, איחוד הלוואות תחת המשכנתא. הוא נועד למשפחות /יחידים שיש להם נכס נדל"ן ברשותם והמשכנתא עליו קטנה ביחס לשווי שלו (או שבכלל אין משכנתא), נכון למועד כתיבת שורות אלו, ניתן לקבל לטובת איחוד הלוואות תחת המשכנתא עד 50% מערך הנכס.

איך זה עובד?

לדוגמא: משפחה גרה בדירה ששויה 2,000,000 ש"ח ברחובות ויש על הדירה משכנתא של 500,000 ש"ח. חוקי בנק ישראל נכון להיום מאפשרים לשעבד את הנכס למטרות איחוד הלוואות (מוגדר כהלוואה לכל מטרה), עד סכום של 1,000,000 ש"ח (50% מערך הנכס), כלומר הבנק יהיה מוכן לתת עד 500,000 ש"ח נוספים, אבל נניח שהמשפחה לא עד כדי כך בבוץ ויש לה רק 300,000 ש"ח הלוואות כמו בדוגמא למעלה. ניתן לקחת את ה300,000 ש"ח האלו ולפרוס אותם לתקופה של 10-30 שנים (בניגוד להלוואה רגילה שניתן לפרוס עד 5 שנים לרוב).

לסיכום…

הפריסה הרחבה מאפשרת לנו להוריד את ההחזר על ה300,000 ש"ח לרמה של 1,500-2,000 ש"ח בפריסה ארוכה, ואז ממש לעזור למשפחה, כי תחת ההנחה שהמשפחה מסיימת את החודש במינוס של 3,000 ש"ח (הכנסות פחות הוצאות בחודש), כי יש להן 6,000 ש"ח הלוואות, אז אפשר במשכנתא להוריד את ה6,000 לרמה של 2,000 ש"ח (מדובר בפריסה ארוכה וצריך לקחת את זה בחשבון), ואז יתפנו למשפחה 4,000 ש"ח נוספים ביחס ללפני איחוד ההלוואות תחת המשכנתא.

כעת למשפחה תהיה הלוואה לטווח ארוך, אבל במקום מינוס מסוכן של 3,000 ש"ח בחודש הם יהיו ב-1,000 ש"ח בפלוס ויוכלו לחסוך כדי להקטין את ההלוואה. ולחזור לתלם. זה אינו פתרון קסם וחשוב להשתמש בו כמו שצריך ורק במקרים שהוא באמת יעזור למשפחה ולא ייקח אותם עוד יותר למטה.

בשביל זה חשוב להתייעץ, ואם גם אתם נקלעתם למצב כזה, אני כאן בשבילכם, ואשמח לעזור.

תחת ההנחה שהשחקנים במשחק המשכנתא הם אתה מצד אחד והבנק מצד שני, לאיזה משחק דומה יותר תהליך קבלת המשכנתא או התחום של ייעוץ משכנתאות לדעתך?

אז ככה,

משכנתא מזכירה מאוד את שני המשחקים, גם בשש בש וגם בשחמט יש אלמנט של יכולת (ידע), ואלמנט של העזה (סיכון), כך גם בתחום המשכנתאות כדי להצליח חשוב שתהיה חמוש בידע הנכון וכדי להשיג משכנתא מצויינת ואתה צריך לדעת לנהל את הסיכונים בבחירת מסלולי המשכנתא כך שתשלם כמה שפחות לבנק.

זה הדומה, יש אלמנט אחד במשחק הששבש שבשחמט הוא לא קיים (והוא גם לא קיים בתחום ייעוץ משכנתאות) זהו אלמנט המזל, כי בשש בש אם יש לך רמת יכולת טובה מאוד ומשחק נגדך אלוף העולם, במשחק בודד (ולא לאורך זמן) עם מספרים טובים בקוביות תוכל לנצח גם אותו וגם כל אחד אחר, בשחמט זה לא יכול לקרות אם תשחק מול שחקן הרבה יותר טב ממך אתה תפסיד בשיטתיות פעם אחרי פעם, למזל אין מקום בשחמט…

במשכנתאות בדיוק כמו בשחמט אין עניין של מזל

אף אחד לא מטיל קוביות, היחיד שיכול להמר על המזל שלו זה אתה, עם נמשיל את העניין למשחק שחמט שוב, זה אתה מול הבנק, ואתה בנחיתות מספרית אם היה לך ספק, הבנק חמוש בידע רב ותרגילים רבים שהוא מכיר ואתה לא שכולם נועדו שתשלומי המשכנתא שלך והריביות שתשלם בתקופת המשכנתא יהיו גדולים בהרבה ממה שאתה היית יכול להשיג לו היית אלוף העולם במשכנתאות.

לסיכום…

כמו שאתה מבין משכנתא הרבה יותר דומה לשחמט מאשר לששבש.
במשכנתא אין לך אפשרות חד פעמית לנצח במזל את הבנק שבשיטתיות יגבור עליך בגלל הידע שהוא חמוש בו. אבל זה לא כל כך נורא, שחמטאי מצטיין בתחום המשכנתאות עומד לרשותך, אם תשכיל להשתמש בו. משכנתא היא משחק על הרבה מאוד כסף, ומותר להביא עזרה מבית.
אל תוותר על העזרה הזאת ועל הכסף הרב שתוכל לחסוך באמצעות יועץ משכנתאות משלך – שחמוש בידע שיש לבנק ויכול לעזור לך לשלם כמה שפחות.

התקשר כבר היום: 050-678-7002

זאת החלטה אמיצה בין עם הבית הוא למגורים או להשקעה. מדובר במהלך בהיקף כספי גדול יחסית שדורש אומץ ללא ספק, שאפו.
למעט במקרים נדירים במיוחד בהם רוכשים מביאים את כל הכסף מהבית.
נדל"ן בדרך כלל קונים בעזרת בנק עם הלוואת משכנתא

לדוגמא

אם יש לי 400,000 ש"ח ואני מעוניין בנכס שעולה 1,000,000 ש"ח. אני אצטרך לפנות לבנק ולבקש משכנתא בגובה 600,000 ש"ח. מדובר בהלוואה גדולה, שכן לא כל יום אדם לוקח הלוואה מהבנק. ובוודאי שאם לוקח הלוואה היא בד"כ לא בסכומים הללו.

אז למה הבנק מלווה לנו?

מסיבה אחת ויחידה: הוא רוצה להרוויח. אם הוא נותן לנו 600,000 ש"ח הוא מצפה להחזר מלא + ריבית.
כמה ריבית ? זו שאלת השאלות, והתשובה מורכבת אך קלה להבנה.
בהלוואה כזאת אנחנו לרוב נחזיר לבנק בין 150,000 – 1,000,000 ש"ח . כמובן שזה חוץ מה 600,000 שלקחנו שאותם אנחנו מחזירים בכל מקרה.

אני מניח ששמת לב שהטווח רחב מאוד, והוא באמת רחב מאוד! המשמעות היא שיש לקוח שמחזיר לבנק בסה"כ 750,000 – ולקוח אחר שמחזיר לבנק 1,500,000.

למה ההבדל כל כך גדול בין לקוח ללקוח?

ההפרשים האלו נובעים ממספר סיבות שאחת מהן היא תקופת ההלוואה: על הלוואה משלמים ריבית וככל שלוקחים אותה לתקופה ארוכה יותר הריבית שמשלמים עליה גדולה יותר ולהפך.

נניח בדוגמא שלנו: שלקחנו 600,000 ש"ח ל-20 או 30 שנה לפי 3% ריבית:
ל-20 שנים נשלם 3328 ש"ח בחודש = כ- 800,000 ש"ח לאחר 20 שנים
ל-30 שנים נשלם 2530 ש"ח בחודש = כ- 910,000 ש"ח

בפועל ל-30 שנים הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ל-20 (נניח 4%). ואז ההפרש יהיה גבוה יותר ויגיע ל-2864 ש"ח בחודש = כ1,030,000.

הפרש של 230,000 ש"ח לא הולך ברגל

אבל בדוגמה הבאה אתם תהיו עדים לפער יותר משמעותי.
אנחנו נשארים עם דוגמה של 600,000 ש"ח:
והפעם מדובר ב-2 לקוחות די דומים מרוויחים זהה – נניח 10,000 ש"ח. וקונים בית באותה עיר ובאותו מחיר הכל זהה למעט הבדל אחד חשוב:
לקוח 1 מלווה ע"י יועץ משכנתאות פרטי שמייצג אותו ואת האינטרסים שלו
לקוח 2 מלווה ע"י יועץ משכנתאות של הבנק שמייצג את אלו של הבנק
אני מציין ששני הלקוחות לא מבינים במשכנתאות ונעזרים ביועץ שמולם

לקוח 1 מקבל הלוואה מגוונת שהריבית שלה מסביב ל2.5% ל- 15 שנים – כך שיחזיר כל חודש 4,000 ש"ח ובסה"כ 720,000 ש"ח.

לקוח 2 שמע בעצת הבנקאי (לצערו כמובן) והתחייב להחזר של 30 שנים – בהלוואה לא מגוונת בריבית של 5% (יותר שנים יותר – ריבית גבוהה יותר כבר אמרנו) – כך שיחזיר 3220 ש"ח בחודש ובסה"כ 1,160,000 ש"ח.

הפרש של כמעט 450,000 ש"ח מבלי שיש הבדל משמעותי ביותר!
הם מרוויחים אותו דבר, קונים בית מחיר דומה, אפילו הלכו לאותו בנק. אבל 1 הלך עם יועץ משלו ו-2 לא והתוצאה כאן כבר הרבה יותר דרמטית.

תסכימו איתי שהייתם מעדיפים לשלם 4000 ש"ח במשך 15 שנים – ולא 3200 במשך 30 שנה !! (בסה"כ עוד 800 ש"ח בחודש ותקופת ההלוואה קטנה בחצי)

לסיכום…

יועץ משכנתאות משלכם שמלווה אתכם בתהליך המשכנתא מול הבנק הוא חובה! ואחריות שלכם לאתר יועץ מיומן ולהיעזר בו.
אחרת אתם חושפים עצמכם לתנאים רעים שבנקאים ישווקו לכם בחיוך. והחיוך שלהם יקר לכם לכיס, יקר מאוד – תסמכו עליי.

יועץ מומחה בקיא בסוגי ההלוואות השונות ויידע להשיג עבורכם את ההלוואה הטובה ביותר עבורכם – כזאת שתשלמו עליה פחות!
כשיועץ של הבנק יבחר לכם את ההלוואה הטובה ביותר – עבור הבנק, כזאת שתשלמו עליה יותר.

יועצים טובים דורשים תשלום של 5%-10% מהסכום שהם חוסכים. ובמספרים זה בד"כ בין 7,000-20,000 ש"ח. יועץ חוסך לכם הרבה יותר ממה שהוא עולה לכם ולכן זה win win situation !

זה בדיוק כמו משחק עץ או פלי – יש מנצח אחד ומפסיד אחד. מה שאתה תרוויח הבנק יפסיד ומה שאתה תפסיד הבנק ירוויח. כשאתה לא חמוש בידע המקצועי בתחום המשכנתאות הכף נוטה לטובת הבנק, שחמוש בידע הזה. בדיוק כמו במשחק שש בש שחקן מנוסה ינצח את היריב שלו.

נחזור ל500,000 ש"ח שדיברנו עליהם

יש לי בשבילך חדשות טובות וחדשות רעות.

אתחיל מהטובות: 300,000 ש"ח מתוך ה-500,000 אתה יכול לחסוך בעצמך. אם תפעל בצורה מסודרת: תלמד קצת  על משכנתאות, תקרא, תלך לכמה בנקים ותשווה את ההצעות שלהם, ותגוון את המשכנתא שלך שתהיה מורכבת מכמה סוגי הלוואות.

אם תעשה את כל מה שאמרתי נכון, חסכת בערך 300,000 ש"ח !!
נחמד, לא?

עכשיו לחדשות הפחות טובות – ה-200,000 ש"ח האחרים…אותם אתה לא יכול לחסוך בעצמך, מ-2 סיבות עיקריות:
הראשונה: אתה לא יודע מה השורה התחתונה של הבנקים ועד כמה הם יכולים לשפר את ההצעה שלהם.
השניה: כמו שאמרתי קודם, אתה לא חמוש בידע המקצועי הדרוש בתחום המשכנתאות, הידע הזה יכול לבנות לך את המשכנתא הכי טובה ספציפית לך, כך שתשלם מינימום כסף לבנק.

הבנק עצמו רוצה להרוויח ממך כמה שיותר זה ברור, ולכן הוא לא ישמח לעזור לך עם הידע המקצועי הזה. ללמוד את זה לוקח שנים, אבל החדשות הטובות הן – שאתה לא צריך ללמוד את זה!  אני למדתי את זה בשבילך.

יועץ משכנתאות מקצועי

כן, יועץ משכנתאות מקצועי שלך שמשרת אותך ולא את הבנק יכול לחסוך לך את ה-200,000 ש"ח הנוספים. אבל רובם לא יכולים לחסוך הכל,
חלק יוכלו לחסוך 50,000 חלק יחסכו 100,000 וחלק גם יעשו נזק ויפגעו במה שיכלת לבד.
זאת מפני שהרמה של היועצים מאוד משתנה מאחד לאחד. לי יש נסיון כיועץ מ-2010 כבנקאי משכנתאות במזרחי טפחות שמכיר את כל הטריקים של הבנקים. יש אחרים שלא עבדו בבנק אפילו לא יום אחד והרמה שלהם נמוכה בהרבה.

לסיכום…

300,000 ש"ח אתה יכול לחסוך לבד ואת השאר לא
200,000 זה סכום גבוה מאוד שאף אדם סביר לא ירשה שבנק ייקח ממנו בנוסף לריביות שהוא כבר לוקח.


אני יכול לחסוך עבורך את ה200,000 שאתה לא יכול לבד. ובנוסך אני גם יכול לחסוך לך את הזמן שתצטרך להקדיש כדי לחסוך את ה300,000 ש"ח הראשונים, אני כבר קראתי ולמדתי – ואני יודע היטב כיצד לבצע את המשא ומתן מול הבנקים וכיצד לגוון את המשכנתא ולהתאים אותה אישית אליך.

אז כשאתה לוקח משכנתא או ממחזר משכנתא קיימת – אל תלך לבנק לבד, קח אותי איתך, אני לשרותך.

מקרה ראשון

ראית רכב יד 2 וקנית אותו, כן, פשוט קנית אותו בלי לשאול את המוכר שאלות, בלי לבדוק אותו במוסך, שילמת 50,000 ש"ח ואתה הבעלים הגאה של רכב. במקרה הטוב הרכב שווה 40,000 ש"ח, הפסדת 10,000 ש"ח כי לא היית זהיר.
כואב, אבל למדת את הלקח לא תקנה מכונית שוב לפני שתבדוק במוסך כמה היא באמת שווה ומה מצבה.

מקרה שני

ראית דירת 4 חדרים יפה בגבעתיים  גם יד 2, וקנית אותה, כן פשוט קנית – בלי לשאול שאלות ובלי לבדוק עם שמאי מקרקעין כמה כדאי לשלם עליה.
הבעיה  שאת הדירה  קנית ב-2,500,000 ש"ח, לא ב 50,000 ש"ח. ובגלל שרצית משכנתא בא שמאי מטעם הבנק להעריך את הדירה אחרי שכבר חתמת חוזה.
בדיקה של יומיים מעלה שהבית שווה 2,200,000 ולא אגורה אחת יותר.

ואיך אתה משלם על חוסר זהירות כזה?

אתה צריך להתמודד עם שתי בעיות:
1. הבנק לא יסכים לתת לך משכנתא כפי שתכננת כי הנכס שווה פחות ממחיר הרכישה
2. הבעיה החמורה יותר – הפסדת 300,000 ש"ח כי לא היית זהיר

לקח כזה עדיף לא ללמוד, עדיף לקרוא עליו מכאן ולדאוג שלך זה לא יקרה! כי אין סיכוי שתרכוש בית ותחתום חוזה לפני שביקר בבית שמאי מקרקעין מטעמך, ויגלה לך בדיוק בכמה כדאי לך לרכוש את הנכס.

ואם היית מביא שמאי…

נניח לרגע ולא עשית את הטעות הגדולה, נכון אולי מאוד אהבת את הדירה ובגלל השמאות עכשיו אולי לא תרכוש את הנכס כי המוכר לא יסכים לרדת ל-2,200,000 כל כך בקלות.
גם שילמת לשמאי מקרקעין 3000 ש"ח וגם העסקה ירדה לטמיון, מרגיז…

 אבל לא כמו מרגיז כמו להפסיד 300,000 ש"ח.

לסיכום…

מוסר השכל חשוב:

אם מצאת בית שאהבת ורצית לקנות – לפני והדגש החשוב הוא על לפני !!! – לפני שחותמים חוזה וקונים את הנכס, דואגים להביא שמאי מקרקעין מטעמך שיבדוק שהשווי של הדירה שאתה קונה זהה לזה שאתה משלם או גבוה יותר (שזה מצוין אבל לא נמוך יותר).
ביטוח אנחנו עושים לרכב ומשלמים מעט כדי שאם תקרה תאונה ונהרס הרכב הביטוח ישלם ולא נצטרך לשלם הרבה.
שמאי מקרקעין הוא הביטוח שלך שלא תצטרך לשלם הרבה על נכס ששווה פחות.

אני עוזי – שמאי מקרקעין, אני השמאי שלך והביטוח שלך כנגד מקרים כאלו.

שמאות מקרקעין הוא מקצוע חשוב גם לקונים וגם למוכרים.

לקונים כדי לוודא שהם קונים נכס במחיר הוגן ולא גבוה מדי ולמוכרים כדי לוודא שהם מוכרים במחיר לא זול מדי.
קונים לרוב מבצעים שמאות מקרקעין בכל מקרה כי מעורבת משכנתא בקניה, והבנק למשכנתאות דורש שמאות הקונים הנבונים מבצעים שמאות לפני רכישה ומשלמים מחיר קצת יותר יקר על השומה וכך הם יודעים שהנכס נרכש במחיר הוגן ואם יש פער גדול הם לא קונים אותו, קונה שמבצע שמאות לאחר רכישה, מצבו אבוד – זה רק בשביל הבנק למשכנתאות מבחינה פורמלית ואותו קונה הפסיד בעצם את ההפרש שבין השווי ההוגן לשווי המופרז שהוא שילם והסכום הזה יכול להיעמד במאות אלפי שקלים.

אבל מה עם המוכרים?

מוכר לרוב מפרסם מחיר שמתווך או שקרוב משפחה שלו אמר לו שהוא יכול לקבל על הנכס לפעמים המחיר נכון לפעמים הוא גבוה ולפעמים הוא נמוך מדי! בכל מקרה לא למתווך ולא לשכן החבר או הדוד, אין סמכות לקבוע שווי של נכס, רק לשמאי מקרקעין יש סמכות כזאת.
חבר שמנסה לייעץ לך במקרה הטוב ייתן הערכה נכונה שתעזור ובמקרה הפחות טוב הוא טועה לרעתך בהרבה כסף.
טעות כזו נובעת קודם כל כי הוא לא שמאי מקרקעין – אבל אם נכנסים לעומק מבינים שהסיבות לטעות עלולות להיות רבות מאוד ומגוונות:

אי הכרה של המחירים בסביבה

אי הכרה של הפוטנציאל התכנוני של האזור

אי הכרת מצב שוק הנדל"ן במקום

חוסר הכרה של האוכלוסייה והשירותים שקיימים בו.

והסיבות עוד רבות ומגוונות ועל הטעות שהם יעשו לא הם ישלמו, אתה תשלם.

סיפור קצר

פנה אליי לקוח שרצה למכור את דירתו הוא היה משוכנע ממתווך שפעל באזור ששווי הדירה שלו .הוא כ- 1,000,000 ₪ זו דירת 4 חדרים בחיפה הוא לא התמצה במחירים והיה בעל מוטיבציה למכורת מוטיבציה שלדעתי ניסה המתווך לנצל כדי לסגור עסקה.
הוא הגיע אליי דרך המלצה של חבר מתווך אחר שמכיר אותי וביקש שאערוך לו שמאות מקרקעין כדי לגלות את שווי השוק של הדירה אותה הוא רוצה למכור.
לאחר בדיקה שלי, הבנתי שהאזור כולו, נמצא בתנופה של התחדשות עירונית ושבשנתיים האחרונות חלה באזור עליית מחירים שלא משקפת את כל העיר חיפה.
בסוף השומה הגעתי לשווי של 1,250,000 ₪ שאומת עם שמאי מקרקעין נוסף, הבחור מכר את הדירה ב1,200,000 ₪
השמאות אגב עלתה לו 3000 ₪ + מע"מ
200,000 ₪ הבדל רק כי הוא ידע כמה שווה מה שהוא מוכר – דמיינו לעצמכם שהיה מוכר את הדירה ב 1,000,000 ומגלה את זה אח"כ, לא נעים…
אז גם למוכרים לפני מכירה וגם לרוכשים לפני רכישה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיש לו את ההכשרה והידע לקבוע כמה הנכס שלך שווה בהתחשב בכל הפרמטרים שמי שאינו בעל מקצוע, לא יכול להתחשב בהם, מדובר בהשקעה של כמה אלפי שקלים שנועדה למנוע הפסד ומפח נפש של מאות אלפי שקלים, ובעיקר לתת לך לישון טוב בלילה.