דוקטור נדל"ן https://dr-nadlan.com מומחה בייעוץ משכנתאות, שמאות מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן Wed, 08 May 2019 07:56:41 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.4 https://dr-nadlan.com/wp-content/uploads/2018/12/cropped-957224-copy-32x32.png דוקטור נדל"ן https://dr-nadlan.com 32 32 פתרון שאסור לפספס להלוואות https://dr-nadlan.com/%d7%a4%d7%aa%d7%a8%d7%95%d7%9f-%d7%a9%d7%90%d7%a1%d7%95%d7%a8-%d7%9c%d7%a4%d7%a1%d7%a4%d7%a1-%d7%9c%d7%94%d7%9c%d7%95%d7%95%d7%90%d7%95%d7%aa/ https://dr-nadlan.com/%d7%a4%d7%aa%d7%a8%d7%95%d7%9f-%d7%a9%d7%90%d7%a1%d7%95%d7%a8-%d7%9c%d7%a4%d7%a1%d7%a4%d7%a1-%d7%9c%d7%94%d7%9c%d7%95%d7%95%d7%90%d7%95%d7%aa/#respond Thu, 28 Feb 2019 11:37:25 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=562 פתרון שאסור לפספס להלוואות לקריאה »

]]>
בישראל כמו בישראל יקר לחיות, ויוקר המחיה לעיתים מאלץ משפחות להתנהל במינוס שגדל.
בגלל שההכנסות שלנו קטנות מההוצאות – כשהמינוס מגיע לרף מספיק גבוה לוקחים הלוואה כדי לכסות אותו.

לדוגמא משפחה שמוציאה 2,000 ש"ח בחודש יותר ממה שמכניסה

תוך שנתיים (24 חודש) לוקחת הלוואה של 50,000 ש"ח, ההלוואה פותרת זמנית את הבעיה כי המינוס יורד ל-0 אבל עכשיו יש התחייבות של יותר מ-1,000 ש"ח לחודש ל-5 השנים הקרובות. עכשיו המשפחה תהיה כל חודש במינוס של 3,000 ש"ח והם יצטרכו את ההלוואה הבאה מהר יותר אם הכנסתם לא תגדל.

משפחות ש"כלואות" במצב הזה נאלצות לעיתים לקחת הלוואות על הלוואות עד הרגע שזה חונק אותם כלכלית והם הופכים להיות בבעיה תזרימית גדולה שמתבטאת בזה שמדי חודש משלמים על הלוואות אלפי שקלים ולא נשאר הרבה למחיה והלחץ הכלכלי גדל.

משפחות מגיעות למצב שצברו 300,000 ש"ח בהלוואות (שאינן קשורות למשכנתא) והם משלמים עליהן 6,000 ש"ח בחודש שגורמים להם למינוס חודשי קבוע של 3,000 ש"ח בתזרים והם פשוט לא יכולים להמשיך לחיות בצורה כזאת.

אז איך יוצאים מזה?

הפתרון שאני מציע הוא פתרון כלכלי מאוד נבון וחכם אבל צריך להשתמש בו בעדינות ובמידה הנכונה, איחוד הלוואות תחת המשכנתא. הוא נועד למשפחות /יחידים שיש להם נכס נדל"ן ברשותם והמשכנתא עליו קטנה ביחס לשווי שלו (או שבכלל אין משכנתא), נכון למועד כתיבת שורות אלו, ניתן לקבל לטובת איחוד הלוואות תחת המשכנתא עד 50% מערך הנכס.

איך זה עובד?

לדוגמא: משפחה גרה בדירה ששויה 2,000,000 ש"ח ברחובות ויש על הדירה משכנתא של 500,000 ש"ח. חוקי בנק ישראל נכון להיום מאפשרים לשעבד את הנכס למטרות איחוד הלוואות (מוגדר כהלוואה לכל מטרה), עד סכום של 1,000,000 ש"ח (50% מערך הנכס), כלומר הבנק יהיה מוכן לתת עד 500,000 ש"ח נוספים, אבל נניח שהמשפחה לא עד כדי כך בבוץ ויש לה רק 300,000 ש"ח הלוואות כמו בדוגמא למעלה. ניתן לקחת את ה300,000 ש"ח האלו ולפרוס אותם לתקופה של 10-30 שנים (בניגוד להלוואה רגילה שניתן לפרוס עד 5 שנים לרוב).

לסיכום…

אישה-רגועה-פורסת-ידיים-לצדדים

הפריסה הרחבה מאפשרת לנו להוריד את ההחזר על ה300,000 ש"ח לרמה של 1,500-2,000 ש"ח בפריסה ארוכה, ואז ממש לעזור למשפחה, כי תחת ההנחה שהמשפחה מסיימת את החודש במינוס של 3,000 ש"ח (הכנסות פחות הוצאות בחודש), כי יש להן 6,000 ש"ח הלוואות, אז אפשר במשכנתא להוריד את ה6,000 לרמה של 2,000 ש"ח (מדובר בפריסה ארוכה וצריך לקחת את זה בחשבון), ואז יתפנו למשפחה 4,000 ש"ח נוספים ביחס ללפני איחוד ההלוואות תחת המשכנתא.

כעת למשפחה תהיה הלוואה לטווח ארוך, אבל במקום מינוס מסוכן של 3,000 ש"ח בחודש הם יהיו ב-1,000 ש"ח בפלוס ויוכלו לחסוך כדי להקטין את ההלוואה. ולחזור לתלם. זה אינו פתרון קסם וחשוב להשתמש בו כמו שצריך ורק במקרים שהוא באמת יעזור למשפחה ולא ייקח אותם עוד יותר למטה.

בשביל זה חשוב להתייעץ, ואם גם אתם נקלעתם למצב כזה, אני כאן בשבילכם, ואשמח לעזור.

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%a4%d7%aa%d7%a8%d7%95%d7%9f-%d7%a9%d7%90%d7%a1%d7%95%d7%a8-%d7%9c%d7%a4%d7%a1%d7%a4%d7%a1-%d7%9c%d7%94%d7%9c%d7%95%d7%95%d7%90%d7%95%d7%aa/feed/ 0
משכנתא: יותר דומה לשש בש או דווקא לשחמט? https://dr-nadlan.com/%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%99%d7%95%d7%aa%d7%a8-%d7%93%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a9%d7%a9-%d7%91%d7%a9-%d7%90%d7%95-%d7%93%d7%95%d7%95%d7%a7%d7%90-%d7%9c%d7%a9%d7%97%d7%9e%d7%98/ https://dr-nadlan.com/%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%99%d7%95%d7%aa%d7%a8-%d7%93%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a9%d7%a9-%d7%91%d7%a9-%d7%90%d7%95-%d7%93%d7%95%d7%95%d7%a7%d7%90-%d7%9c%d7%a9%d7%97%d7%9e%d7%98/#respond Sun, 17 Feb 2019 07:28:26 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=479 משכנתא: יותר דומה לשש בש או דווקא לשחמט? לקריאה »

]]>
משכנתא היא אחת העסקאות היקרות ביותר שתעשה בחייך, לעיתים בסה"כ תשלם על המשכנתא יותר מששילמת על הבית אותו קנית (בגלל תשלומי הריבית וההצמדה), והיום אני אמשיל את תחום המשכנתאות לשני משחקי לוח מוכרים וטובים, השש בש והשחמט.
ד"ר-נדל"ן-משחק-שח-מט

תחת ההנחה שהשחקנים במשחק המשכנתא הם אתה מצד אחד והבנק מצד שני, לאיזה משחק דומה יותר תהליך קבלת המשכנתא או התחום של ייעוץ משכנתאות לדעתך?

אז ככה,

משכנתא מזכירה מאוד את שני המשחקים, גם בשש בש וגם בשחמט יש אלמנט של יכולת (ידע), ואלמנט של העזה (סיכון), כך גם בתחום המשכנתאות כדי להצליח חשוב שתהיה חמוש בידע הנכון וכדי להשיג משכנתא מצויינת ואתה צריך לדעת לנהל את הסיכונים בבחירת מסלולי המשכנתא כך שתשלם כמה שפחות לבנק.

זה הדומה, יש אלמנט אחד במשחק הששבש שבשחמט הוא לא קיים (והוא גם לא קיים בתחום ייעוץ משכנתאות) זהו אלמנט המזל, כי בשש בש אם יש לך רמת יכולת טובה מאוד ומשחק נגדך אלוף העולם, במשחק בודד (ולא לאורך זמן) עם מספרים טובים בקוביות תוכל לנצח גם אותו וגם כל אחד אחר, בשחמט זה לא יכול לקרות אם תשחק מול שחקן הרבה יותר טב ממך אתה תפסיד בשיטתיות פעם אחרי פעם, למזל אין מקום בשחמט…

במשכנתאות בדיוק כמו בשחמט אין עניין של מזל

אף אחד לא מטיל קוביות, היחיד שיכול להמר על המזל שלו זה אתה, עם נמשיל את העניין למשחק שחמט שוב, זה אתה מול הבנק, ואתה בנחיתות מספרית אם היה לך ספק, הבנק חמוש בידע רב ותרגילים רבים שהוא מכיר ואתה לא שכולם נועדו שתשלומי המשכנתא שלך והריביות שתשלם בתקופת המשכנתא יהיו גדולים בהרבה ממה שאתה היית יכול להשיג לו היית אלוף העולם במשכנתאות.

לסיכום…

צעד-מנצח-בשח-מט

כמו שאתה מבין משכנתא הרבה יותר דומה לשחמט מאשר לששבש.
במשכנתא אין לך אפשרות חד פעמית לנצח במזל את הבנק שבשיטתיות יגבור עליך בגלל הידע שהוא חמוש בו. אבל זה לא כל כך נורא, שחמטאי מצטיין בתחום המשכנתאות עומד לרשותך, אם תשכיל להשתמש בו. משכנתא היא משחק על הרבה מאוד כסף, ומותר להביא עזרה מבית.
אל תוותר על העזרה הזאת ועל הכסף הרב שתוכל לחסוך באמצעות יועץ משכנתאות משלך – שחמוש בידע שיש לבנק ויכול לעזור לך לשלם כמה שפחות.

התקשר כבר היום: 050-678-7002

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%99%d7%95%d7%aa%d7%a8-%d7%93%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a9%d7%a9-%d7%91%d7%a9-%d7%90%d7%95-%d7%93%d7%95%d7%95%d7%a7%d7%90-%d7%9c%d7%a9%d7%97%d7%9e%d7%98/feed/ 0
יועץ משכנתאות אישי – חוסך לך כסף https://dr-nadlan.com/%d7%99%d7%95%d7%a2%d7%a5-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%90%d7%99%d7%a9%d7%99-%d7%97%d7%95%d7%a1%d7%9a-%d7%9c%d7%9a-%d7%9b%d7%a1%d7%a3-%d7%93%d7%95%d7%a7%d7%98%d7%95%d7%a8/ https://dr-nadlan.com/%d7%99%d7%95%d7%a2%d7%a5-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%90%d7%99%d7%a9%d7%99-%d7%97%d7%95%d7%a1%d7%9a-%d7%9c%d7%9a-%d7%9b%d7%a1%d7%a3-%d7%93%d7%95%d7%a7%d7%98%d7%95%d7%a8/#respond Fri, 12 May 2017 08:00:23 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=10 יועץ משכנתאות אישי – חוסך לך כסף לקריאה »

]]>
החלטת לרכוש נדל"ן? כל הכבוד!

זאת החלטה אמיצה בין עם הבית הוא למגורים או להשקעה. מדובר במהלך בהיקף כספי גדול יחסית שדורש אומץ ללא ספק, שאפו.
למעט במקרים נדירים במיוחד בהם רוכשים מביאים את כל הכסף מהבית.
נדל"ן בדרך כלל קונים בעזרת בנק עם הלוואת משכנתא

לדוגמא

אם יש לי 400,000 ש"ח ואני מעוניין בנכס שעולה 1,000,000 ש"ח. אני אצטרך לפנות לבנק ולבקש משכנתא בגובה 600,000 ש"ח. מדובר בהלוואה גדולה, שכן לא כל יום אדם לוקח הלוואה מהבנק. ובוודאי שאם לוקח הלוואה היא בד"כ לא בסכומים הללו.

אז למה הבנק מלווה לנו?

מסיבה אחת ויחידה: הוא רוצה להרוויח. אם הוא נותן לנו 600,000 ש"ח הוא מצפה להחזר מלא + ריבית.
כמה ריבית ? זו שאלת השאלות, והתשובה מורכבת אך קלה להבנה.
בהלוואה כזאת אנחנו לרוב נחזיר לבנק בין 150,000 – 1,000,000 ש"ח . כמובן שזה חוץ מה 600,000 שלקחנו שאותם אנחנו מחזירים בכל מקרה.

אני מניח ששמת לב שהטווח רחב מאוד, והוא באמת רחב מאוד! המשמעות היא שיש לקוח שמחזיר לבנק בסה"כ 750,000ולקוח אחר שמחזיר לבנק 1,500,000.

למה ההבדל כל כך גדול בין לקוח ללקוח?

ההפרשים האלו נובעים ממספר סיבות שאחת מהן היא תקופת ההלוואה: על הלוואה משלמים ריבית וככל שלוקחים אותה לתקופה ארוכה יותר הריבית שמשלמים עליה גדולה יותר ולהפך.

נניח בדוגמא שלנו: שלקחנו 600,000 ש"ח ל-20 או 30 שנה לפי 3% ריבית:
ל-20 שנים נשלם 3328 ש"ח בחודש = כ- 800,000 ש"ח לאחר 20 שנים
ל-30 שנים נשלם 2530 ש"ח בחודש = כ- 910,000 ש"ח

בפועל ל-30 שנים הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ל-20 (נניח 4%). ואז ההפרש יהיה גבוה יותר ויגיע ל-2864 ש"ח בחודש = כ1,030,000.

הפרש של 230,000 ש"ח לא הולך ברגל

אבל בדוגמה הבאה אתם תהיו עדים לפער יותר משמעותי.
אנחנו נשארים עם דוגמה של 600,000 ש"ח:
והפעם מדובר ב-2 לקוחות די דומים מרוויחים זהה – נניח 10,000 ש"ח. וקונים בית באותה עיר ובאותו מחיר הכל זהה למעט הבדל אחד חשוב:
לקוח 1 מלווה ע"י יועץ משכנתאות פרטי שמייצג אותו ואת האינטרסים שלו
לקוח 2 מלווה ע"י יועץ משכנתאות של הבנק שמייצג את אלו של הבנק
אני מציין ששני הלקוחות לא מבינים במשכנתאות ונעזרים ביועץ שמולם

לקוח 1 מקבל הלוואה מגוונת שהריבית שלה מסביב ל2.5% ל- 15 שנים – כך שיחזיר כל חודש 4,000 ש"ח ובסה"כ 720,000 ש"ח.

לקוח 2 שמע בעצת הבנקאי (לצערו כמובן) והתחייב להחזר של 30 שנים – בהלוואה לא מגוונת בריבית של 5% (יותר שנים יותר – ריבית גבוהה יותר כבר אמרנו) – כך שיחזיר 3220 ש"ח בחודש ובסה"כ 1,160,000 ש"ח.

הפרש של כמעט 450,000 ש"ח מבלי שיש הבדל משמעותי ביותר!
הם מרוויחים אותו דבר, קונים בית מחיר דומה, אפילו הלכו לאותו בנק. אבל 1 הלך עם יועץ משלו ו-2 לא והתוצאה כאן כבר הרבה יותר דרמטית.

תסכימו איתי שהייתם מעדיפים לשלם 4000 ש"ח במשך 15 שנים – ולא 3200 במשך 30 שנה !! (בסה"כ עוד 800 ש"ח בחודש ותקופת ההלוואה קטנה בחצי)

לסיכום…

יועץ משכנתאות משלכם שמלווה אתכם בתהליך המשכנתא מול הבנק הוא חובה! ואחריות שלכם לאתר יועץ מיומן ולהיעזר בו.
אחרת אתם חושפים עצמכם לתנאים רעים שבנקאים ישווקו לכם בחיוך. והחיוך שלהם יקר לכם לכיס, יקר מאוד – תסמכו עליי.

יועץ מומחה בקיא בסוגי ההלוואות השונות ויידע להשיג עבורכם את ההלוואה הטובה ביותר עבורכם – כזאת שתשלמו עליה פחות!
כשיועץ של הבנק יבחר לכם את ההלוואה הטובה ביותר – עבור הבנק, כזאת שתשלמו עליה יותר.

יועצים טובים דורשים תשלום של 5%-10% מהסכום שהם חוסכים. ובמספרים זה בד"כ בין 7,000-20,000 ש"ח. יועץ חוסך לכם הרבה יותר ממה שהוא עולה לכם ולכן זה win win situation !

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%99%d7%95%d7%a2%d7%a5-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%90%d7%99%d7%a9%d7%99-%d7%97%d7%95%d7%a1%d7%9a-%d7%9c%d7%9a-%d7%9b%d7%a1%d7%a3-%d7%93%d7%95%d7%a7%d7%98%d7%95%d7%a8/feed/ 0
הקרב על המשכנתא : אתה נגד הבנק על 500,000 ש"ח, מי ינצח? https://dr-nadlan.com/%d7%94%d7%a7%d7%a8%d7%91-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/ https://dr-nadlan.com/%d7%94%d7%a7%d7%a8%d7%91-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/#respond Thu, 11 May 2017 08:02:40 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=13 הקרב על המשכנתא : אתה נגד הבנק על 500,000 ש"ח, מי ינצח? לקריאה »

]]>
חמש מאות אלף ש"ח זה סכום רציני, אין ויכוח. וכשאתה לוקח משכנתא זה הסכום שאתה תוכל לחסוך והבנק ינסה לקחת ממך, חוץ ממה שהוא ירוויח בכל מקרה.
עץ-או-פלי

זה בדיוק כמו משחק עץ או פלי – יש מנצח אחד ומפסיד אחד. מה שאתה תרוויח הבנק יפסיד ומה שאתה תפסיד הבנק ירוויח. כשאתה לא חמוש בידע המקצועי בתחום המשכנתאות הכף נוטה לטובת הבנק, שחמוש בידע הזה. בדיוק כמו במשחק שש בש שחקן מנוסה ינצח את היריב שלו.


נחזור ל500,000 ש"ח שדיברנו עליהם

יש לי בשבילך חדשות טובות וחדשות רעות.

אתחיל מהטובות: 300,000 ש"ח מתוך ה-500,000 אתה יכול לחסוך בעצמך. אם תפעל בצורה מסודרת: תלמד קצת  על משכנתאות, תקרא, תלך לכמה בנקים ותשווה את ההצעות שלהם, ותגוון את המשכנתא שלך שתהיה מורכבת מכמה סוגי הלוואות.

אם תעשה את כל מה שאמרתי נכון, חסכת בערך 300,000 ש"ח !!
נחמד, לא?

עכשיו לחדשות הפחות טובות – ה-200,000 ש"ח האחרים…אותם אתה לא יכול לחסוך בעצמך, מ-2 סיבות עיקריות:
הראשונה: אתה לא יודע מה השורה התחתונה של הבנקים ועד כמה הם יכולים לשפר את ההצעה שלהם.
השניה: כמו שאמרתי קודם, אתה לא חמוש בידע המקצועי הדרוש בתחום המשכנתאות, הידע הזה יכול לבנות לך את המשכנתא הכי טובה ספציפית לך, כך שתשלם מינימום כסף לבנק.

הבנק עצמו רוצה להרוויח ממך כמה שיותר זה ברור, ולכן הוא לא ישמח לעזור לך עם הידע המקצועי הזה. ללמוד את זה לוקח שנים, אבל החדשות הטובות הן – שאתה לא צריך ללמוד את זה!  אני למדתי את זה בשבילך.

יועץ משכנתאות מקצועי

כן, יועץ משכנתאות מקצועי שלך שמשרת אותך ולא את הבנק יכול לחסוך לך את ה-200,000 ש"ח הנוספים. אבל רובם לא יכולים לחסוך הכל,
חלק יוכלו לחסוך 50,000 חלק יחסכו 100,000 וחלק גם יעשו נזק ויפגעו במה שיכלת לבד.
זאת מפני שהרמה של היועצים מאוד משתנה מאחד לאחד. לי יש נסיון כיועץ מ-2010 כבנקאי משכנתאות במזרחי טפחות שמכיר את כל הטריקים של הבנקים. יש אחרים שלא עבדו בבנק אפילו לא יום אחד והרמה שלהם נמוכה בהרבה.

לסיכום…

300,000 ש"ח אתה יכול לחסוך לבד ואת השאר לא
200,000 זה סכום גבוה מאוד שאף אדם סביר לא ירשה שבנק ייקח ממנו בנוסף לריביות שהוא כבר לוקח.


אני יכול לחסוך עבורך את ה200,000 שאתה לא יכול לבד. ובנוסך אני גם יכול לחסוך לך את הזמן שתצטרך להקדיש כדי לחסוך את ה300,000 ש"ח הראשונים, אני כבר קראתי ולמדתי – ואני יודע היטב כיצד לבצע את המשא ומתן מול הבנקים וכיצד לגוון את המשכנתא ולהתאים אותה אישית אליך.

אז כשאתה לוקח משכנתא או ממחזר משכנתא קיימת – אל תלך לבנק לבד, קח אותי איתך, אני לשרותך.

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%94%d7%a7%d7%a8%d7%91-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/feed/ 0
שמאות לפני שרוכשים – לא אחרי! https://dr-nadlan.com/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a9%d7%a8%d7%95%d7%9b%d7%a9%d7%99%d7%9d/ https://dr-nadlan.com/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a9%d7%a8%d7%95%d7%9b%d7%a9%d7%99%d7%9d/#respond Fri, 28 Apr 2017 08:04:31 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=15 שמאות לפני שרוכשים – לא אחרי! לקריאה »

]]>
אתחיל בשני מקרים

מקרה ראשון

רכב-ישן

ראית רכב יד 2 וקנית אותו, כן, פשוט קנית אותו בלי לשאול את המוכר שאלות, בלי לבדוק אותו במוסך, שילמת 50,000 ש"ח ואתה הבעלים הגאה של רכב. במקרה הטוב הרכב שווה 40,000 ש"ח, הפסדת 10,000 ש"ח כי לא היית זהיר.
כואב, אבל למדת את הלקח לא תקנה מכונית שוב לפני שתבדוק במוסך כמה היא באמת שווה ומה מצבה.

מקרה שני

בניין-דירות

ראית דירת 4 חדרים יפה בגבעתיים  גם יד 2, וקנית אותה, כן פשוט קנית – בלי לשאול שאלות ובלי לבדוק עם שמאי מקרקעין כמה כדאי לשלם עליה.
הבעיה  שאת הדירה  קנית ב-2,500,000 ש"ח, לא ב 50,000 ש"ח. ובגלל שרצית משכנתא בא שמאי מטעם הבנק להעריך את הדירה אחרי שכבר חתמת חוזה.
בדיקה של יומיים מעלה שהבית שווה 2,200,000 ולא אגורה אחת יותר.

ואיך אתה משלם על חוסר זהירות כזה?

אתה צריך להתמודד עם שתי בעיות:
1. הבנק לא יסכים לתת לך משכנתא כפי שתכננת כי הנכס שווה פחות ממחיר הרכישה
2. הבעיה החמורה יותר – הפסדת 300,000 ש"ח כי לא היית זהיר

לקח כזה עדיף לא ללמוד, עדיף לקרוא עליו מכאן ולדאוג שלך זה לא יקרה! כי אין סיכוי שתרכוש בית ותחתום חוזה לפני שביקר בבית שמאי מקרקעין מטעמך, ויגלה לך בדיוק בכמה כדאי לך לרכוש את הנכס.

ואם היית מביא שמאי…

נניח לרגע ולא עשית את הטעות הגדולה, נכון אולי מאוד אהבת את הדירה ובגלל השמאות עכשיו אולי לא תרכוש את הנכס כי המוכר לא יסכים לרדת ל-2,200,000 כל כך בקלות.
גם שילמת לשמאי מקרקעין 3000 ש"ח וגם העסקה ירדה לטמיון, מרגיז…

 אבל לא כמו מרגיז כמו להפסיד 300,000 ש"ח.

לסיכום…

מוסר השכל חשוב:

אם מצאת בית שאהבת ורצית לקנות – לפני והדגש החשוב הוא על לפני !!! – לפני שחותמים חוזה וקונים את הנכס, דואגים להביא שמאי מקרקעין מטעמך שיבדוק שהשווי של הדירה שאתה קונה זהה לזה שאתה משלם או גבוה יותר (שזה מצוין אבל לא נמוך יותר).
ביטוח אנחנו עושים לרכב ומשלמים מעט כדי שאם תקרה תאונה ונהרס הרכב הביטוח ישלם ולא נצטרך לשלם הרבה.
שמאי מקרקעין הוא הביטוח שלך שלא תצטרך לשלם הרבה על נכס ששווה פחות.

אני עוזי – שמאי מקרקעין, אני השמאי שלך והביטוח שלך כנגד מקרים כאלו.

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a9%d7%a8%d7%95%d7%9b%d7%a9%d7%99%d7%9d/feed/ 0
מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שניה? https://dr-nadlan.com/%d7%9e%d7%94-%d7%97%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%9c%d7%91%d7%93%d7%95%d7%a7-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a9%d7%a7%d7%95%d7%a0%d7%99%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%99%d7%93-%d7%a9%d7%a0%d7%99%d7%94/ https://dr-nadlan.com/%d7%9e%d7%94-%d7%97%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%9c%d7%91%d7%93%d7%95%d7%a7-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a9%d7%a7%d7%95%d7%a0%d7%99%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%99%d7%93-%d7%a9%d7%a0%d7%99%d7%94/#respond Tue, 25 Apr 2017 08:06:29 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=18 מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שניה? לקריאה »

]]>
רכישת דירה היא צעד כלכלי גדול, שדורש מאיתנו להוציא מעל מיליון שקלים.

על נכס שאנחנו לא מכירים ושאין לנו את העיניים המקצועיות לבדוק אותו .ואפילו את המידע מה חשוב לבדוק לפני שאנחנו רוכשים אותו

אז הכנתי לכם מאמר קצר שירכז לכם את הבדיקות החשובות

כאשר אנו רוכשים דירה מיד שנייה אז בואו נתחיל

קודם כל חשוב לבדוק את האזור בו אנחנו קונים בית כמה הוא נגיש לתחבורה ציבורית, לבתי ספר, לגינות ציבוריות למרכזי קניות וכו', האם זהו אזור בעייתי מבחינת שיעורי פשיעה, ואיזו אוכלוסיה תגור לידי

היכן הדירה רשומה? האם הדירה היא בבעלות פרטית בטאבו / האם זו חכירה מקק"ל האם רשומה בדרך אחרת כעיקרון בעלות פרטית בטאבו היא הטובה ביותר

לבחור שמאי מקרקעין שיבדוק שהדירה אכן שווה את מהשאתם אמורים לשלם עליה ושאתם לא משלמים יקר מדי

לבחור עו"ד שייצג אתכם נאמנה ויבדוק שהמוכר הוא באמת הבעלים של הדירה, שאין על הדירה עיקולים וחובות שונים

לבדוק עם בנק למשכנתאות שאכן ניתן לקבל משכנתא על הדירה מפני שברוב המקרים אין לנו את כל הסכום לרכוש

לא לחתום והדגש על לא בשום פנים לא לחתום על זיכרון דברים שעלול להיות מסמך מחייב מבלי שעו"ד יכול להגן עליך

בדוק אלו הוצאות נוספות עתידות להיות לנו על הבית: מסים שיפוצים שיש לעשות, שכר טרחה לעו"ד למתווך

כאן זה המקום להמליץ לקחת איתך לבנק יועץ משכנתאות פרטי משלך שייצג את האינטרסים שלך מול הבנק וידאג שתשלם הרבה פחות ממה שבנק רוצה ומתכנן שתשלם לו

.ביטוח חיים וביטוח נכס – יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר במהלך חיי המשכנתא ומחייב בדיקה כדי שלא נשלם יותר

האם נעשה שיפוץ בבית ואם כן מתי ומה העבודות שנעשו, עבודות שיפוץ יכולות להוסיף בקלות מעל ל100,000 ש"ח למחיר הבית ויש לקחת הוצאה זאת בחשבון

לבדוק שהחשמל אכן עובד המתגים ושמים זורמים באופן תקין בברזים אחרת הדבר יכול להעיד על בעיות בצנרת, סימני רטיבות בקירות ובתקרה

לאמוד את הגודל שלה לרשום כל חלל האם קטן/בינוני/גדול

בבניין ללא מעלית לבדוק מספר מדרגות עד הדירה

כדאי לבקר בדירה גם בשעות הבוקר וגם בשעות הערב ובסופ"ש כדאי לדבר עם השכנים לשאול האם קיימות בעיות כלשהן

בדיקה על כמה ועד בית משלמים

לבדוק מה סכום הארנונה דו חודשית על הבית – לבקש לראות שובר

יש המון דירות ולכן לא ללכת לאחת או שתיים חשוב להתרשם מדירות יד שנייה ודירות מקבלן, דירה לא נחטפת כל כך מהר ולכן לא למהר בהחלטה כל כך חשובה מבלי שאתה בטוח שהדירה תואמת את הצרכים שלך

ובטיפ הזה אני מסכם: להיעזר בבעלי מקצוע טובים, עו"ד מלווה כדי שלא תחווה "עוקץ", שמאי מקרקעין שיבדוק לפני הרכישה שאתה קונה במחיר הוגן, ויועץ משכנתאות שיחסוך לך הרבה כאב ראש מול הבנקים ויכול לחסוך לך מאות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא, בהצלחה

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%9e%d7%94-%d7%97%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%9c%d7%91%d7%93%d7%95%d7%a7-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a9%d7%a7%d7%95%d7%a0%d7%99%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%99%d7%93-%d7%a9%d7%a0%d7%99%d7%94/feed/ 0
שמאות מקרקעין: כמה באמת שווה הבית שלך? https://dr-nadlan.com/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%9b%d7%9e%d7%94-%d7%91%d7%90%d7%9e%d7%aa-%d7%a9%d7%95%d7%95%d7%94-%d7%94%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%a9%d7%9c%d7%9a/ https://dr-nadlan.com/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%9b%d7%9e%d7%94-%d7%91%d7%90%d7%9e%d7%aa-%d7%a9%d7%95%d7%95%d7%94-%d7%94%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%a9%d7%9c%d7%9a/#respond Fri, 10 Mar 2017 08:08:12 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=20 שמאות מקרקעין: כמה באמת שווה הבית שלך? לקריאה »

]]>
בית-על-ערימה-של-כסף

שמאות מקרקעין הוא מקצוע חשוב גם לקונים וגם למוכרים.

לקונים כדי לוודא שהם קונים נכס במחיר הוגן ולא גבוה מדי ולמוכרים כדי לוודא שהם מוכרים במחיר לא זול מדי.
קונים לרוב מבצעים שמאות מקרקעין בכל מקרה כי מעורבת משכנתא בקניה, והבנק למשכנתאות דורש שמאות הקונים הנבונים מבצעים שמאות לפני רכישה ומשלמים מחיר קצת יותר יקר על השומה וכך הם יודעים שהנכס נרכש במחיר הוגן ואם יש פער גדול הם לא קונים אותו, קונה שמבצע שמאות לאחר רכישה, מצבו אבוד – זה רק בשביל הבנק למשכנתאות מבחינה פורמלית ואותו קונה הפסיד בעצם את ההפרש שבין השווי ההוגן לשווי המופרז שהוא שילם והסכום הזה יכול להיעמד במאות אלפי שקלים.

אבל מה עם המוכרים?

מוכר לרוב מפרסם מחיר שמתווך או שקרוב משפחה שלו אמר לו שהוא יכול לקבל על הנכס לפעמים המחיר נכון לפעמים הוא גבוה ולפעמים הוא נמוך מדי! בכל מקרה לא למתווך ולא לשכן החבר או הדוד, אין סמכות לקבוע שווי של נכס, רק לשמאי מקרקעין יש סמכות כזאת.
חבר שמנסה לייעץ לך במקרה הטוב ייתן הערכה נכונה שתעזור ובמקרה הפחות טוב הוא טועה לרעתך בהרבה כסף.
טעות כזו נובעת קודם כל כי הוא לא שמאי מקרקעין – אבל אם נכנסים לעומק מבינים שהסיבות לטעות עלולות להיות רבות מאוד ומגוונות:

אי הכרה של המחירים בסביבה

אי הכרה של הפוטנציאל התכנוני של האזור

אי הכרת מצב שוק הנדל"ן במקום

חוסר הכרה של האוכלוסייה והשירותים שקיימים בו.


והסיבות עוד רבות ומגוונות ועל הטעות שהם יעשו לא הם ישלמו, אתה תשלם.

סיפור קצר

פנה אליי לקוח שרצה למכור את דירתו הוא היה משוכנע ממתווך שפעל באזור ששווי הדירה שלו .הוא כ- 1,000,000 ₪ זו דירת 4 חדרים בחיפה הוא לא התמצה במחירים והיה בעל מוטיבציה למכורת מוטיבציה שלדעתי ניסה המתווך לנצל כדי לסגור עסקה.
הוא הגיע אליי דרך המלצה של חבר מתווך אחר שמכיר אותי וביקש שאערוך לו שמאות מקרקעין כדי לגלות את שווי השוק של הדירה אותה הוא רוצה למכור.
לאחר בדיקה שלי, הבנתי שהאזור כולו, נמצא בתנופה של התחדשות עירונית ושבשנתיים האחרונות חלה באזור עליית מחירים שלא משקפת את כל העיר חיפה.
בסוף השומה הגעתי לשווי של 1,250,000 ₪ שאומת עם שמאי מקרקעין נוסף, הבחור מכר את הדירה ב1,200,000 ₪
השמאות אגב עלתה לו 3000 ₪ + מע"מ
200,000 ₪ הבדל רק כי הוא ידע כמה שווה מה שהוא מוכר – דמיינו לעצמכם שהיה מוכר את הדירה ב 1,000,000 ומגלה את זה אח"כ, לא נעים…
אז גם למוכרים לפני מכירה וגם לרוכשים לפני רכישה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיש לו את ההכשרה והידע לקבוע כמה הנכס שלך שווה בהתחשב בכל הפרמטרים שמי שאינו בעל מקצוע, לא יכול להתחשב בהם, מדובר בהשקעה של כמה אלפי שקלים שנועדה למנוע הפסד ומפח נפש של מאות אלפי שקלים, ובעיקר לתת לך לישון טוב בלילה.

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%9b%d7%9e%d7%94-%d7%91%d7%90%d7%9e%d7%aa-%d7%a9%d7%95%d7%95%d7%94-%d7%94%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%a9%d7%9c%d7%9a/feed/ 0
הלקוחה שחסכתי לה 250,000 ש"ח בתשלומי המשכנתא! https://dr-nadlan.com/%d7%94%d7%9c%d7%a7%d7%95%d7%97%d7%94-%d7%a9%d7%97%d7%a1%d7%9b%d7%aa%d7%99-%d7%9c%d7%94-250000-%d7%a9%d7%97-%d7%91%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9e%d7%99-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/ https://dr-nadlan.com/%d7%94%d7%9c%d7%a7%d7%95%d7%97%d7%94-%d7%a9%d7%97%d7%a1%d7%9b%d7%aa%d7%99-%d7%9c%d7%94-250000-%d7%a9%d7%97-%d7%91%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9e%d7%99-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/#respond Sun, 05 Mar 2017 08:09:34 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=22 הלקוחה שחסכתי לה 250,000 ש"ח בתשלומי המשכנתא! לקריאה »

]]>
בית-מחשבון-טבלת-עליות-מחירים

המקרה הבא הוא אמיתי לגמרי:
אחד מהייעוצים הראשונים שעשיתי כעצמאי היה לגלי, גלי הכירה אותי עוד ממקודם וסיפרה לי שהיא רוצה לקנות דירה בתל אביב, ושהיא צריכה לקחת משכנתא לטובת הרכישה.
גלי נעזרה ראשית ביועץ משכנתאות של הסניף שמייצג כמובן את האינטרסים של הבנק.
והוא ייעץ לה לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה של 6% ובעברית – 4200 ש"ח בחודש מה שיגרום לה להחזיר במהלך התקופה 1,512,000 ש"ח. יותר מכפול מסכום המשכנתא המקורי שעמד על 700,000 ש"ח.

בדיקה קצרה שלי העלתה שבגיוון נכון של המשכנתא, נוכל להוריד את ההחזר החודשי ל-3500 ש"ח. המקרה הזה הוא מקרה נדיר מאוד מפני שהחיסכון נבע נטו משינוי הרכב הריביות ולא מגורמים נוספים שעוזרים להגדיל את החיסכון שבמקרה הנ"ל לא היו קיימים.

אחרי משא ומתן קצר מאוד עם הבנק שנמשך חצי שעה – החזר ההלוואה עמד על 3500 ש"ח, חיסכון של 700 ש"ח בחודש!

דמיינו לעצמכם חיסכון של 700 ש"ח בחודש ב-30 השנים הבאות גלי חסכה בעצם 252,000 ש"ח.
אז כן, זה לא תמיד כל כך פשוט, אבל בשיקולי עלות – תועלת  החיסכון שתגיד כשתיקח יועץ משכנתא איתך תמיד ישתלם לך.

יועץ משכנתאות מעולה לוקח מסביב ל-10% ממה שהוא חוסך- זה אומר שאני חוסך לך פי 10 יותר מהשכר שלי, משתלם לך מאוד לדעתי.

פשוט  תחשוב שהבנק מעביר אליך 100,000 ש"ח שלא היו שלך מקודם והוא מעביר לך אותם בזכותי ובזכות הידע שלי, ואתה מתוכם מעביר לי 10000 ש"ח. אתה מרוויח 90,000 ש"ח, אני 10,000 ש"ח והבנק מפסיד 100,000 ש"ח.
בהצלחה !!

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%94%d7%9c%d7%a7%d7%95%d7%97%d7%94-%d7%a9%d7%97%d7%a1%d7%9b%d7%aa%d7%99-%d7%9c%d7%94-250000-%d7%a9%d7%97-%d7%91%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9e%d7%99-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/feed/ 0
להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון? https://dr-nadlan.com/%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%90%d7%95-%d7%91%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%94%d7%95%d7%9f/ https://dr-nadlan.com/%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%90%d7%95-%d7%91%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%94%d7%95%d7%9f/#respond Wed, 01 Mar 2017 08:11:08 +0000 https://dr-nadlan.com/?p=24 להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון? לקריאה »

]]>

השאלה הזו היא אחת השאלות שהכי מטרידות משקיעים (ואולי אפילו השאלה המטרידה מכולן).

אני כבר בוחר לגלות לכם שאני בעד שוק הנדל"ן.

וזאת בגלל 3 סיבות עיקריות:

הראשונה היא שהשוק בישראל עולה באופן תדיר

השניה היא בנוסף לעליית הערך של הנדל"ן מתקבלת גם תשואה שוטפת בדמות שכר דירה על הנכס שאם השנים הולכת וגדלה.

השלישית נכונה למועד שורות אלו והן שורה של הקלות מס שמשקיעי הנדל"ן נהנים מהם ומשקיע שוק ההון לא אבל תקראו את העובדות ותחליטו בעצמכם.

שוק הנדל"ן הוא שוק שמתאפיין לפחות בישראל ביציבות אם עליות מחירים מתונות יחסית לאורך השנים ללא ירידות חדות מדי, חשוב לציין שזה השוק בישראל ולא בכל מקום בעולם המצב כך.

שוק ההון לעומת זאת נוטה להיות דומה ברוב העולם. שוק ההון מאופיין בעליות מחירים חדות יחסית לשוק הנדל"ן, בניגוד לנדל"ן בשוק ההון יש תנודות גדולות וביניהן כמובן גם ירידות חדות וגם עליות חדות.

שני השווקים מתגמלים משקיעים לטווח ארוך, משקיעים שכשיש ירידה לא נבהלים ובורחים עם הכסף אחרי שהפסידו קצת זה נשמע פשוט אבל בפועל מאוד קשה גם למשקיע מנוסה כשהוא רואה שהוא מפסיד כסף לא לפעול למזער הפסדים ולצאת.

שוק הנדל"ן בישראל עולה באופן תדיר כפי שאמרתי, וירידות מחירים חדות לא היו כאן ב15 שנים האחרונות וכשהיתה לפני כן ירידה היא נמשכה על פני 3-5 שנים וחתכה 20-30% מערך הנכס. כואב אבל שוק ההון לעומת זאת כבר מחק בשנה אחת 25% משוויו כשהשיא היה בשנת 2007/8 משבר הסאב פריים באמריקה בו השוק מחק 50% משוויו תוך שנה אחת.

כשמשקיע רואה שדירה שקנה במיליון ש"ח  יורדת 5% בשנה ל – 950,000 ש"ח ואז עוד 5% בשנה ל-900,000 ש"ח אח"כ – זה מעצבן אבל לא מפחיד ברמה שהמשקיע ירוץ למכור את הדירה – מה גם שלמכור את הדירה זה הליך שלוקח זמן…

ועכשיו למשקיע האמיץ בשוק ההון:

שער לעצמך כמה מלחיץ זה לאבד מתיק המניות ביום 5% כ-50,000 ש"ח או לאבד בשנה 50% מערכו כ- 500,000 ש"ח ולא לעשות כלום – כשבשיחת טלפון אחת לבנק אתה מוכר מיד את התיק ועוצר את ההפסד, הרבה יותר קשה לשמור על איפוק והמון לקוחות שמפסידים מוכרים. ואז גילו ששנתיים אח"כ השוק עלה גבוה יותר ממה שהיה לפני הירידה .

אני פחדן  די בטוח שאם היה לי תיק מניות הייתי בורח במצב כזה.

ועכשיו זמן לקצת עובדות על שוק ההון:

בתאריך 31/12/2000 עמד מדד ת"א 100 על 489 נקודות

בתאריך 29/12/2016 17 שנים אח"כ המדד עמד על 1282 נקודות

עליה של 160% ולמקרה שחדי העין ביניכם שמו לב שעברו 16 שנים

לא מדובר בעליה של 10% בשנה משיקולים מתמטיים – מדובר על תשואה של 6.2% בשנה ממוצעת ואני אקרא לה ברשותך תשואה שקרנית משתי סיבות:

הראשונה: שכדי לקבל את התשואה הזאת היית צריך לשרוד ירידות שלא הרבה משקיעים היו מצליחים לשרוד אותן.

השניה: שעל הרווחים האלה יש מיסים ולכן בפועל התשואה נמוכה יותר.

ועכשיו קצת עובדות על שוק הנדל"ן:

בתאריך 01/01/2000 עמד מדד מחירי הדירות על 196 נקודות

בתאריך 29/12/2016 17 שנים אח"כ המדד עמד על 405 נקודות

עליה של 106% ב-17 שנים ועלייה ממוצעת של 4.4% בשנה.

כאן המקום לציין שהמדד מחירי הדירות של הלמ"ס מוטה מעט, ושבשנים האחרונות פרסם משרד השמאי הממשלתי מדד אמין יותר .

ויש עוד נתון חשוב ביותר  : ברוב המקומות בישראל תשואת של דירת מגורים לא תפחת מ3% (ולפעמים גם 5% או 7%) בזכות שכר הדירה שבעל הנכס מקבל מהשוכר אז שוק ההון נותן 6.2% ובלי הטבות מס משמעותיות ושוק הנדל"ן נותן 4.4% עלית ערך + לפחות 3% שכר דירה.

ובנוסף קיימות בו הטבות מס משמעותיות מול שוק ההון…

עכשיו אתם תגידו לי, מה לדעתכם עדיף?

]]>
https://dr-nadlan.com/%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%90%d7%95-%d7%91%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%94%d7%95%d7%9f/feed/ 0