בשנת 2022 שני אחים ירשו דירת 5 חדרים ישנה בעיר בת ים האחים הסכימו ביניהם שהאח הגדול יקנה את חלקו של האח הקטן ממנו בכסף, עד כאן הכל נפלא, מכאן בעיות.

האח הגדול נעזר במתווך שמכיר המתווך היה מגוש דן אבל לא מבת ים, ג האח הגדול וגם המתווך היו די תמימי דהים שהשווי הוא סביב 2,000,000 ₪, האחים הסכימו על המחיר והאח הגדול העביר מיליון ₪ לאחיו הקטן, והוא חשבו שפה זה נגמר.. אבל לא.

שבוע לאחר מכן האח הקטן פגש מתווך בבת ים וסיפר לו על המקרה, המתווך שמכיר אותי אישית ועובד בבת ים, היה נבון והבהיר שמדובר בסוגיה רגישה, ושלדעתו השווי גבוה יותר ונכון יהיה לבצע שמאות לקביעת שווי הוגן של הדירה, והוא קישר בינינו לטובת הכנת השמאות.

זה המקום לציין דבר חשוב ביותר, לקרוא לשמאי ניטרלי לקביעת שווי הוגן זה הדבר הנכון ביותר ללא ספק וההוגן ביותר ללא ספק, אבל זה עולה כסף ? כמה ? נכון לכתיבת שורות אלו (2023) עלות שמאות רגילה לדירה – סביב 3,000 ₪ + מע"מ – (זוהי שמאות פרטית ולא שמאות לצורך קבלת משכנתא), בהמון מקרים יורשים מעדיפים לחסוך ולא להיכנס להוצאה הזאת, כאן לאח הקטן היה אינטרס מובהק, כי אולי הוא נפגע.

בשיחת הטלפון איתו שמעתי כעס גדול על אחיו, שעבד עליו ורימה אותו וכו', הוא סיפר לי לגבי השיחה עם המתווך הראשון שאמר שהדירה שווה כנראה 2 מיליון ₪, והסברתי לו שמתווך לא מוסמך בשום פנים לקבוע שווי של דירה, והטעות עלולה להיות במאות אלפי שקלים, וזה בדיוק מה שקרה במקרה הנ"ל.

סיימתי את השמאות

סיימתי את השמאות והגעתי לשווי של 2,500,000 ₪ עם סטיית תקן נמוכה מאוד (משמע שהשווי שנקבע מדויק מאוד), דאגתי שמא אני מגדיל את תיבת הפנדורה בין האחים, אבל האח הגדול היה מענטש אמיתי הוא שאל אותי מס' שאלות לגבי השמאות ועד כמה אני בטוח בשווי שהגעתי אליו, הסברתי שאני בטוח מאוד והראיתי לו כיצד הגעתי לשווי, באותו היום הוא העביר לאחיו עוד 250,000 ₪, והייתי בטוח שפה זה נגמר, אבל בשיחה שהיתה לי עם האח הקטן הוא המשיך לטעון שאחיו ניסה לעבוד עליו ונוצר מצב של ריב וכעס על שום דבר, אפילו שהאח הגדול היה הכי הוגן שיש.

למה זה קרה?

כי כשיורשים דירת ירושה מיד מזמינים שמאי ניטרלי, שיעריך את שווי הדירה לצורך חלוקה בין היורשים ככה אין ויכוחים, אין עימותים, יש שווי הוגן והכל ברור, ולא יהיו ריבים כי אפשר יחד להסכים על השמאי שיכין את השמאות, מה שבטוח שכדאי להשקיע כהמ אלפי שקלים בעבודת שמאות שתפתור כל ריב פוטנציאלי וחילוקי דעות שעלולות להיות להם השלכות חברתיות לא פשוטות, על היורשים בתקופה הטעונה הזו, בהצלחה.

בשמאות מקרקעין הערכת שווי נכסים המצב הרבה יותר מורכב, לא תמיד יש בידנו את כל המידע לגבי הנכס, את כל התועלות והזכויות שאפשר להפיק ממנו ולפעמים אנחנו אפילו נאלצים למכור בגלל לחת כספי ואז אנחנו חושפים את עצמנו לטעויות יקרות מאוד, יקרות בהרבה מהדוגמא בתחילת המאמר.

הנה סיפור קצר ואמיתי, לקוח ותיק שלי – שליוויתי את משפחתו מס' פעמים בתהליך קניית נכס וקבלת משכנתא (כשמאי שמלווה משקיעים ורוכשים), סיפר לי שמשפחתו קיבלה החלטה למכור את דירת הנופש במרינה הרצליה כדי להיות יותר נזילים בגלל תקופה כלכלית קשה, הסכמתי שהתקופה מאתגרת והתעניינתי במחיר בו הם מבקשים למכור, הייתי מופתע מהתשובה, הם היו בשלב די מתקדם של טיוטות מול הקונים למכירת הדירה לפי 1,600,000 ₪, המחיר היה נשמע לי נמוך ביחס למיקום המעולה והמבוקש והצעתי שנערוך שמעאות לפני המכירה, בעצם שמאות מקדימה שבאה להבטיח שהם מקבלים תמורה ראויה עבור הנכס שלהם.

תקציב המשפחה

חשוב להבין שמעבר לנזילות מכירת הנכס גם היתה גורעת מתקציב המשפחה 6,500 ₪ מדי חודש אלו דמי השכירות בהם הנכס הושכר כשלא היתה עליו משכנתא.
אחרי בדיקה מעמיקה המזקנה שלי היתה ברורה, שווי הנכס הוא 2,100,000 הרבה מעבר למחיר בו רצו למכור, למזלם השמאות שלי הגיע רגע לפני שחתמו על הסכם מחייב שממנו לא היתה חזרה, הם פשוט היו מפסידים 500,000 ₪, שנה וחצי לאחר מכן הציעו להם 2,400,000 ₪ והם עדיין לא מכרו, הרעיון החכם של ראובן האח הצעיר לדבר איתי כדי לבצע שמאות מקדימה לפני החתימה על ההסכם חסך להם 500,000 ₪ שהם היו מפסידים אם הם היו מתקשרים קודם לכן בהסכם מכר.

לסיכום

הרבה פעמים שווי הנכס שלנו גבוה יותר מה שאנחנו חושבים, כי המחירים עלו, כי אנחנו בקומה גבוהה יותר, כי הנוף פתוח יותר, כי כיווני האויר טובים יותר, כי יש הצמדת גג שלא ידענו עליה, כי הדירה משופצת יותר ועוד הרבה סיבות שונות ומגוונות, שיכולות לגרום לנו לפספס במחיר ולדרוש פחות ממה שמגיע לנו על הנכס שלנו, להרוויח ולקבל יותר – כולנו נשמח להחליף שטר של 50 ב-100 בכל הזדמנות, אבל בנדל"ן כדי לא להפסיד עושים שמאות מקדימה וכך יודעים בדיוק מה התמורה הראויה בגין הנכס שלנו.

ואז קורה מצב פסול בו השמאות נעשית אחרי הקניה (אחרי שחתמת על הסכם הקניה), ולפני קבלת המשכנתא, הבעיה הגדולה כאן שהשמאות עברה למעמד נמוך של משהו שצריך / שאין ברירה לעשות כדי לקבל את המשכנתא, במקום שהשמאות תזכה למעמד ראוי ומכובד כמו תפקידה החשוב והמכובד, שהיא תהליך בדיקה מקדים חשוב ביותר של הנכס שאתם עומדים לרכוש.
כזה שמגלה לכם, את כל מה שאתם צריכים לדעת, סליחה…!, את כל מה שאתם מוכרחים לדעת לפני והדגש הוא על לפני! שאתם קונים דירה, כי אחרי שקניתם הסיפור נגמר, קשה מאוד לסגת מעסקה כי לא בדקתם אותה כמו שצריך, ואם זה ניתן זה מגיע עם עלויות כספיות גבוהות מאוד (הפרת חוזה, פיצויים וכו').

מהי שמאות מקדימה?

שמאות מקדימה (טרום רכישה) מגלה לכם את מהצב המשפטי של הדירה (למי היא שייכת, והאם העסקה פשוטה או מורכבת) היא מגלה לכם את המצב התכנוני שלה – האם יש עוד זכויות בניה או האם נעשו חריגות בניה, שמאות מקדימה יכולה לגלות לדוגמא שדירת 5 חדרים שקנית היא למעשה דירת 4 חדרים שהורחבה בצורה לא חוקית לפני 20 שנים על חשבון שטח הלובי הקומתי המשותף, ובעצם רכישת הדירה חושפת אתכם לתביעה עתידית בה תידרשו להחזיר את השטח של החדר הנוסף, מפחיד נכון ?, בשמאות מקדימה תוכלו לסגת מהעסקה אבל אם תבצעו את השמאות רק אחרי הרכישה כבר לא תוכלו לסגת.

הדבר החשוב ביותר כנראה ששמאות מקדימה מגלה לנו זה את השווי

דמיינו מצב 1: אתם עומדים לקנות דירה שמוצאת חן בעיניכם ב 4,000,000 ₪ ועושים שמאות מקדימה שמגלה ששווי הדירה הוא רק 3,000,000 ₪, אתם יודעים שהדירה יקרה מדי מפסידים את עלות השמאות המקדימה (כמה אלפי שקלים בודדים) וממשיכים הלאה לעסקה טובה יותר כמו שקרה ללקוחות שלי שמצאו דירה אחרת במחיר של 3,500,000 ₪ והשמאות המקדימה שלי גילתה ששוויו הוא 4,000,000 ₪ בזכות עבודת איתור טובה ושמאות מקדימה הם הרוויחו חצי מיליון ₪.

אבל בואו ונדמיין את מצב 2 שבו החלטתם לא לעשות שמאות מקדימה אלא רק שמאות לאחר הרכישה (מהבנק העלות מסובסדת יותר), עכשיו הבעיה היא שלא ניתן לסגת, עובדתית הפסדתם 1,000,000 ₪, עלות הפרת חוזה אם תרצו היא 10% כ400,000 ₪ וזה לפני פיצויים וכו' וזה כסף שחותך לכם את ההון העצמי שלכם, ממש כאב לב וכאב ראש גדול, יותר מזה נניח שהחלטתם לבלוע את הגלולה ולא להפר חוזה הבנק מוכן לתת רק 75% מהשווי אתם בניתם על 75% מ4,000,000 שהם 3,000,000 ₪ משכנתא, אבל השמאות היא 3,000,000 ₪ והבנק ייתן 75% מזה בלבד, כלומר 2,250,000 ₪, מאיפה בדיוק אתם מביאים עוד 750,000 ₪ להשלים את העסקה? זה עלול להיות סיוט של ממש.

לסיכום

לכן בעסקה כל כך חשובה כמו רכישת דירה אתם חייבים לעשות שמאות מקדימה, לפני הרכישה!, דווקא ברכב יד 2 זה מאוד ברור שצריך לבדוק את הרכב לפני הקניה ולא אחרי (נכון? אולי הוא לא נוסע ?) אבסורד שדווקא בדירת מגורים שעולה פי כמה עשרות מרכב, אנשים לא משקיעים את עלות הבדיקה לפני הרכישה ומסכנים בהפסד של מאות אלפי שקלים במקום לשמור על עצמם.

שמאות מקרקעין הוא מקצוע חשוב גם לקונים וגם למוכרים.

לקונים כדי לוודא שהם קונים נכס במחיר הוגן ולא גבוה מדי ולמוכרים כדי לוודא שהם מוכרים במחיר לא זול מדי.
קונים לרוב מבצעים שמאות מקרקעין בכל מקרה כי מעורבת משכנתא בקניה, והבנק למשכנתאות דורש שמאות הקונים הנבונים מבצעים שמאות לפני רכישה ומשלמים מחיר קצת יותר יקר על השומה וכך הם יודעים שהנכס נרכש במחיר הוגן ואם יש פער גדול הם לא קונים אותו, קונה שמבצע שמאות לאחר רכישה, מצבו אבוד – זה רק בשביל הבנק למשכנתאות מבחינה פורמלית ואותו קונה הפסיד בעצם את ההפרש שבין השווי ההוגן לשווי המופרז שהוא שילם והסכום הזה יכול להיעמד במאות אלפי שקלים.

אבל מה עם המוכרים?

מוכר לרוב מפרסם מחיר שמתווך או שקרוב משפחה שלו אמר לו שהוא יכול לקבל על הנכס לפעמים המחיר נכון לפעמים הוא גבוה ולפעמים הוא נמוך מדי! בכל מקרה לא למתווך ולא לשכן החבר או הדוד, אין סמכות לקבוע שווי של נכס, רק לשמאי מקרקעין יש סמכות כזאת.
חבר שמנסה לייעץ לך במקרה הטוב ייתן הערכה נכונה שתעזור ובמקרה הפחות טוב הוא טועה לרעתך בהרבה כסף.
טעות כזו נובעת קודם כל כי הוא לא שמאי מקרקעין – אבל אם נכנסים לעומק מבינים שהסיבות לטעות עלולות להיות רבות מאוד ומגוונות:

אי הכרה של המחירים בסביבה

אי הכרה של הפוטנציאל התכנוני של האזור

אי הכרת מצב שוק הנדל"ן במקום

חוסר הכרה של האוכלוסייה והשירותים שקיימים בו.

והסיבות עוד רבות ומגוונות ועל הטעות שהם יעשו לא הם ישלמו, אתה תשלם.

סיפור קצר

פנה אליי לקוח שרצה למכור את דירתו הוא היה משוכנע ממתווך שפעל באזור ששווי הדירה שלו .הוא כ- 1,000,000 ₪ זו דירת 4 חדרים בחיפה הוא לא התמצה במחירים והיה בעל מוטיבציה למכורת מוטיבציה שלדעתי ניסה המתווך לנצל כדי לסגור עסקה.
הוא הגיע אליי דרך המלצה של חבר מתווך אחר שמכיר אותי וביקש שאערוך לו שמאות מקרקעין כדי לגלות את שווי השוק של הדירה אותה הוא רוצה למכור.
לאחר בדיקה שלי, הבנתי שהאזור כולו, נמצא בתנופה של התחדשות עירונית ושבשנתיים האחרונות חלה באזור עליית מחירים שלא משקפת את כל העיר חיפה.
בסוף השומה הגעתי לשווי של 1,250,000 ₪ שאומת עם שמאי מקרקעין נוסף, הבחור מכר את הדירה ב1,200,000 ₪
השמאות אגב עלתה לו 3000 ₪ + מע"מ
200,000 ₪ הבדל רק כי הוא ידע כמה שווה מה שהוא מוכר – דמיינו לעצמכם שהיה מוכר את הדירה ב 1,000,000 ומגלה את זה אח"כ, לא נעים…
אז גם למוכרים לפני מכירה וגם לרוכשים לפני רכישה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיש לו את ההכשרה והידע לקבוע כמה הנכס שלך שווה בהתחשב בכל הפרמטרים שמי שאינו בעל מקצוע, לא יכול להתחשב בהם, מדובר בהשקעה של כמה אלפי שקלים שנועדה למנוע הפסד ומפח נפש של מאות אלפי שקלים, ובעיקר לתת לך לישון טוב בלילה.