תחת ההנחה שהשחקנים במשחק המשכנתא הם אתה מצד אחד והבנק מצד שני, לאיזה משחק דומה יותר תהליך קבלת המשכנתא או התחום של ייעוץ משכנתאות לדעתך?

אז ככה,

משכנתא מזכירה מאוד את שני המשחקים, גם בשש בש וגם בשחמט יש אלמנט של יכולת (ידע), ואלמנט של העזה (סיכון), כך גם בתחום המשכנתאות כדי להצליח חשוב שתהיה חמוש בידע הנכון וכדי להשיג משכנתא מצויינת ואתה צריך לדעת לנהל את הסיכונים בבחירת מסלולי המשכנתא כך שתשלם כמה שפחות לבנק.

זה הדומה, יש אלמנט אחד במשחק הששבש שבשחמט הוא לא קיים (והוא גם לא קיים בתחום ייעוץ משכנתאות) זהו אלמנט המזל, כי בשש בש אם יש לך רמת יכולת טובה מאוד ומשחק נגדך אלוף העולם, במשחק בודד (ולא לאורך זמן) עם מספרים טובים בקוביות תוכל לנצח גם אותו וגם כל אחד אחר, בשחמט זה לא יכול לקרות אם תשחק מול שחקן הרבה יותר טב ממך אתה תפסיד בשיטתיות פעם אחרי פעם, למזל אין מקום בשחמט…

במשכנתאות בדיוק כמו בשחמט אין עניין של מזל

אף אחד לא מטיל קוביות, היחיד שיכול להמר על המזל שלו זה אתה, עם נמשיל את העניין למשחק שחמט שוב, זה אתה מול הבנק, ואתה בנחיתות מספרית אם היה לך ספק, הבנק חמוש בידע רב ותרגילים רבים שהוא מכיר ואתה לא שכולם נועדו שתשלומי המשכנתא שלך והריביות שתשלם בתקופת המשכנתא יהיו גדולים בהרבה ממה שאתה היית יכול להשיג לו היית אלוף העולם במשכנתאות.

לסיכום…

כמו שאתה מבין משכנתא הרבה יותר דומה לשחמט מאשר לששבש.
במשכנתא אין לך אפשרות חד פעמית לנצח במזל את הבנק שבשיטתיות יגבור עליך בגלל הידע שהוא חמוש בו. אבל זה לא כל כך נורא, שחמטאי מצטיין בתחום המשכנתאות עומד לרשותך, אם תשכיל להשתמש בו. משכנתא היא משחק על הרבה מאוד כסף, ומותר להביא עזרה מבית.
אל תוותר על העזרה הזאת ועל הכסף הרב שתוכל לחסוך באמצעות יועץ משכנתאות משלך – שחמוש בידע שיש לבנק ויכול לעזור לך לשלם כמה שפחות.

התקשר כבר היום: 050-678-7002

זה בדיוק כמו משחק עץ או פלי – יש מנצח אחד ומפסיד אחד. מה שאתה תרוויח הבנק יפסיד ומה שאתה תפסיד הבנק ירוויח. כשאתה לא חמוש בידע המקצועי בתחום המשכנתאות הכף נוטה לטובת הבנק, שחמוש בידע הזה. בדיוק כמו במשחק שש בש שחקן מנוסה ינצח את היריב שלו.

נחזור ל500,000 ש"ח שדיברנו עליהם

יש לי בשבילך חדשות טובות וחדשות רעות.

אתחיל מהטובות: 300,000 ש"ח מתוך ה-500,000 אתה יכול לחסוך בעצמך. אם תפעל בצורה מסודרת: תלמד קצת  על משכנתאות, תקרא, תלך לכמה בנקים ותשווה את ההצעות שלהם, ותגוון את המשכנתא שלך שתהיה מורכבת מכמה סוגי הלוואות.

אם תעשה את כל מה שאמרתי נכון, חסכת בערך 300,000 ש"ח !!
נחמד, לא?

עכשיו לחדשות הפחות טובות – ה-200,000 ש"ח האחרים…אותם אתה לא יכול לחסוך בעצמך, מ-2 סיבות עיקריות:
הראשונה: אתה לא יודע מה השורה התחתונה של הבנקים ועד כמה הם יכולים לשפר את ההצעה שלהם.
השניה: כמו שאמרתי קודם, אתה לא חמוש בידע המקצועי הדרוש בתחום המשכנתאות, הידע הזה יכול לבנות לך את המשכנתא הכי טובה ספציפית לך, כך שתשלם מינימום כסף לבנק.

הבנק עצמו רוצה להרוויח ממך כמה שיותר זה ברור, ולכן הוא לא ישמח לעזור לך עם הידע המקצועי הזה. ללמוד את זה לוקח שנים, אבל החדשות הטובות הן – שאתה לא צריך ללמוד את זה!  אני למדתי את זה בשבילך.

יועץ משכנתאות מקצועי

כן, יועץ משכנתאות מקצועי שלך שמשרת אותך ולא את הבנק יכול לחסוך לך את ה-200,000 ש"ח הנוספים. אבל רובם לא יכולים לחסוך הכל,
חלק יוכלו לחסוך 50,000 חלק יחסכו 100,000 וחלק גם יעשו נזק ויפגעו במה שיכלת לבד.
זאת מפני שהרמה של היועצים מאוד משתנה מאחד לאחד. לי יש נסיון כיועץ מ-2010 כבנקאי משכנתאות במזרחי טפחות שמכיר את כל הטריקים של הבנקים. יש אחרים שלא עבדו בבנק אפילו לא יום אחד והרמה שלהם נמוכה בהרבה.

לסיכום…

300,000 ש"ח אתה יכול לחסוך לבד ואת השאר לא
200,000 זה סכום גבוה מאוד שאף אדם סביר לא ירשה שבנק ייקח ממנו בנוסף לריביות שהוא כבר לוקח.


אני יכול לחסוך עבורך את ה200,000 שאתה לא יכול לבד. ובנוסך אני גם יכול לחסוך לך את הזמן שתצטרך להקדיש כדי לחסוך את ה300,000 ש"ח הראשונים, אני כבר קראתי ולמדתי – ואני יודע היטב כיצד לבצע את המשא ומתן מול הבנקים וכיצד לגוון את המשכנתא ולהתאים אותה אישית אליך.

אז כשאתה לוקח משכנתא או ממחזר משכנתא קיימת – אל תלך לבנק לבד, קח אותי איתך, אני לשרותך.

שמאות מקרקעין הוא מקצוע חשוב גם לקונים וגם למוכרים.

לקונים כדי לוודא שהם קונים נכס במחיר הוגן ולא גבוה מדי ולמוכרים כדי לוודא שהם מוכרים במחיר לא זול מדי.
קונים לרוב מבצעים שמאות מקרקעין בכל מקרה כי מעורבת משכנתא בקניה, והבנק למשכנתאות דורש שמאות הקונים הנבונים מבצעים שמאות לפני רכישה ומשלמים מחיר קצת יותר יקר על השומה וכך הם יודעים שהנכס נרכש במחיר הוגן ואם יש פער גדול הם לא קונים אותו, קונה שמבצע שמאות לאחר רכישה, מצבו אבוד – זה רק בשביל הבנק למשכנתאות מבחינה פורמלית ואותו קונה הפסיד בעצם את ההפרש שבין השווי ההוגן לשווי המופרז שהוא שילם והסכום הזה יכול להיעמד במאות אלפי שקלים.

אבל מה עם המוכרים?

מוכר לרוב מפרסם מחיר שמתווך או שקרוב משפחה שלו אמר לו שהוא יכול לקבל על הנכס לפעמים המחיר נכון לפעמים הוא גבוה ולפעמים הוא נמוך מדי! בכל מקרה לא למתווך ולא לשכן החבר או הדוד, אין סמכות לקבוע שווי של נכס, רק לשמאי מקרקעין יש סמכות כזאת.
חבר שמנסה לייעץ לך במקרה הטוב ייתן הערכה נכונה שתעזור ובמקרה הפחות טוב הוא טועה לרעתך בהרבה כסף.
טעות כזו נובעת קודם כל כי הוא לא שמאי מקרקעין – אבל אם נכנסים לעומק מבינים שהסיבות לטעות עלולות להיות רבות מאוד ומגוונות:

אי הכרה של המחירים בסביבה

אי הכרה של הפוטנציאל התכנוני של האזור

אי הכרת מצב שוק הנדל"ן במקום

חוסר הכרה של האוכלוסייה והשירותים שקיימים בו.

והסיבות עוד רבות ומגוונות ועל הטעות שהם יעשו לא הם ישלמו, אתה תשלם.

סיפור קצר

פנה אליי לקוח שרצה למכור את דירתו הוא היה משוכנע ממתווך שפעל באזור ששווי הדירה שלו .הוא כ- 1,000,000 ₪ זו דירת 4 חדרים בחיפה הוא לא התמצה במחירים והיה בעל מוטיבציה למכורת מוטיבציה שלדעתי ניסה המתווך לנצל כדי לסגור עסקה.
הוא הגיע אליי דרך המלצה של חבר מתווך אחר שמכיר אותי וביקש שאערוך לו שמאות מקרקעין כדי לגלות את שווי השוק של הדירה אותה הוא רוצה למכור.
לאחר בדיקה שלי, הבנתי שהאזור כולו, נמצא בתנופה של התחדשות עירונית ושבשנתיים האחרונות חלה באזור עליית מחירים שלא משקפת את כל העיר חיפה.
בסוף השומה הגעתי לשווי של 1,250,000 ₪ שאומת עם שמאי מקרקעין נוסף, הבחור מכר את הדירה ב1,200,000 ₪
השמאות אגב עלתה לו 3000 ₪ + מע"מ
200,000 ₪ הבדל רק כי הוא ידע כמה שווה מה שהוא מוכר – דמיינו לעצמכם שהיה מוכר את הדירה ב 1,000,000 ומגלה את זה אח"כ, לא נעים…
אז גם למוכרים לפני מכירה וגם לרוכשים לפני רכישה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיש לו את ההכשרה והידע לקבוע כמה הנכס שלך שווה בהתחשב בכל הפרמטרים שמי שאינו בעל מקצוע, לא יכול להתחשב בהם, מדובר בהשקעה של כמה אלפי שקלים שנועדה למנוע הפסד ומפח נפש של מאות אלפי שקלים, ובעיקר לתת לך לישון טוב בלילה.

המקרה הבא הוא אמיתי לגמרי:
אחד מהייעוצים הראשונים שעשיתי כעצמאי היה לגלי, גלי הכירה אותי עוד ממקודם וסיפרה לי שהיא רוצה לקנות דירה בתל אביב, ושהיא צריכה לקחת משכנתא לטובת הרכישה.
גלי נעזרה ראשית ביועץ משכנתאות של הסניף שמייצג כמובן את האינטרסים של הבנק.
והוא ייעץ לה לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה של 6% ובעברית – 4200 ש"ח בחודש מה שיגרום לה להחזיר במהלך התקופה 1,512,000 ש"ח. יותר מכפול מסכום המשכנתא המקורי שעמד על 700,000 ש"ח.

בדיקה קצרה שלי העלתה שבגיוון נכון של המשכנתא, נוכל להוריד את ההחזר החודשי ל-3500 ש"ח. המקרה הזה הוא מקרה נדיר מאוד מפני שהחיסכון נבע נטו משינוי הרכב הריביות ולא מגורמים נוספים שעוזרים להגדיל את החיסכון שבמקרה הנ"ל לא היו קיימים.

אחרי משא ומתן קצר מאוד עם הבנק שנמשך חצי שעה – החזר ההלוואה עמד על 3500 ש"ח, חיסכון של 700 ש"ח בחודש!

דמיינו לעצמכם חיסכון של 700 ש"ח בחודש ב-30 השנים הבאות גלי חסכה בעצם 252,000 ש"ח.
אז כן, זה לא תמיד כל כך פשוט, אבל בשיקולי עלות – תועלת  החיסכון שתגיד כשתיקח יועץ משכנתא איתך תמיד ישתלם לך.

יועץ משכנתאות מעולה לוקח מסביב ל-10% ממה שהוא חוסך- זה אומר שאני חוסך לך פי 10 יותר מהשכר שלי, משתלם לך מאוד לדעתי.

פשוט  תחשוב שהבנק מעביר אליך 100,000 ש"ח שלא היו שלך מקודם והוא מעביר לך אותם בזכותי ובזכות הידע שלי, ואתה מתוכם מעביר לי 10000 ש"ח. אתה מרוויח 90,000 ש"ח, אני 10,000 ש"ח והבנק מפסיד 100,000 ש"ח.
בהצלחה !!